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事件

央行宣布下调金融机构存款准备金1 个百分点（分两次下调，1月15 日和1 月25 日各下调0.5 个百分点），同时不再续做2019年1 季度到期的中期借贷便利（MLF）。

评论

本次降准有利于提振市场情绪，带动地产板块估值短期上修。我们整理过去几轮降准（2008 年、2011-12 年、2015 年）后A/H 地产股走势发现，降准次日（乃至当周）板块往往涨跌参半，但考虑此次降准为2016 年2 月以来首次“全面降准”，我们认为其透露出的“稳增长”信号意义明确，短期有助于提振市场情绪，带动股价上涨。往前看，中金宏观组预计年内央行还将降准100-200个基点，配合其他货币政策工具（OMO 利率、CRA 等），货币政策将继续向“稳增长”倾斜。

但若无后续行业放松政策跟进，基本面加速下滑趋势仍难有根本逆转。过去几轮周期中，地产行业的触底回升往往需要宏观货币政策的松动与行业调控政策的调整（尤其是需求端政策，例如调整认房认贷、显著提升住房按揭额度等）相配合才会出现，单纯降准并不足以改变基本面加速下行的大趋势。而从近期中央经济工作会议和住建部工作会议的表态看，我们提示本轮地产政策调整的时点仍可能较市场预期相对滞后，建议投资者不宜过度乐观，后续政策动向及实体市场表现仍待观察。

股票层面，建议投资者仍以立足一二线市场的龙头房企为先。考虑到今年实体市场（尤其是三四线市场）销售、投资、开工面临的加速下行风险，我们继续推荐在一二线城市拥有优厚土储资源、业绩确定性强、财务稳健的龙头房企，A 股招商和保利，港股中海、华润和龙湖，暂不建议追逐高弹性标的。

风险

宏观经济超预期下行。