投资建议

预计1-2 月全国商品房销售面积同比跌幅将扩大至10%以上，其中一二线城市同比走平，三四线城市在高基数下可能出现20%左右同比下跌，提示投资者关注开年基本面的下行风险。

理由

2018 年12 月销售继续边际走弱，推盘高位回落。我们持续监测的60 个城市12 月新房销售面积同比增速较11 月收窄5 个百分点至3%，其中超高/高能级城市同比增长5%（11 月+12%），而中低能级城市同比下滑2%（与11 月降幅持平）。预计12 月（统计局口径）全国商品房销售面积将延续9 月以来下跌势头，同比跌幅进一步扩大至8%（11 月跌幅5%），隐含全年销售面积同比走平。此外，我们观察到12 月重点城市推盘量较11 月下降19%，同比增幅收窄25 个百分点至20%，而推盘去化率仅66%，依然处于历史低位，意味着后市销售大概率仍将延续弱势。

2019 开年销售降幅料将进一步扩大。我们预计2019 年1-2 月全国商品房销售面积将出现10%以上的同比下跌，跌幅较2018 年12月继续扩张，其中一二线城市预计同比走平，三四线城市在高基数下可能同比下滑20%左右。

再度提示2019 年销售、投资、新开工均面临显著回落风险。从近期中央经济工作会议和住建部工作会议透露的信息来看，调控大基调并未发生转变。我们维持对2019 年实体市场的谨慎观点，维持全国商品房销售面积和金额下滑10%、新开工面积下滑10%、投资下滑5%的预测不变，预计销售增速最早将于2 季度见底，开工和投资增速最早分别于3、4 季度见底。

盈利预测与估值

当前市场对基本面的下滑和政策的放松已有预期，但我们提示实际全国层面的政策放松时点可能会滞后于市场预期，而基本面的下滑速度可能快于市场预期。考虑到板块自低点已累积一定涨幅，我们判断板块短期仍面临一定回调风险。提示投资者不宜过度乐观，短期建议优选业绩确定性强、财务稳健、在一二线城市拥有优质土储的龙头白马，A 股推荐招商和保利，港股推荐中海、华润和龙湖。

风险

宏观经济超预期下行。