投资建议

我们提示全国层面的政策放松时点可能会滞后于市场预期，而基本面的下滑速度可能快于市场预期。提示投资者不宜过度乐观，当前时点建议优选业绩增长确定性强、财务稳健、在一二线城市拥有优质资源储备的龙头白马，本月重点推荐招商蛇口和保利地产。

理由

政策面后续可能仍有局部调整，但全国性放松时点料晚于市场预期。近期菏泽、珠海、广州、杭州等多地楼市政策相继出现松动，部分投资者预期地产政策2019 年将迎来全面宽松周期。但我们认为从2018 年底中央经济工作会议“房住不炒”和住建部工作会议“稳地价稳房价稳预期”的政策定调来看，未来3-6 个月除非基本面出现超预期的剧烈恶化，否则中央层面的政策依然难以看到显著放松。尽管因城施策背景下可能有更多城市跟进政策调整，但力度不会过度激进，全国性的政策放松时点大概率将晚于市场预期，从而对板块情绪形成一定负面影响。

基本面开年面临加速下滑风险，跌幅可能超市场预期。我们预计2019 年1-2 月全国商品房销售面积在推盘回落、去化疲弱和高基数的共同作用下，同比跌幅将扩大至10%以上，而全年销售、新开工和投资的下行风险可能超出市场预期。基本面的持续弱势表现可能引发市场对房企未来业绩和利润率预期的担忧，进而压制地产公司的股价表现。

盈利预测与估值

板块估值自底部已有一定回升，短期仍提示回调压力。A 股覆盖房企当前平均交易于5.6 倍2019 年预测市盈率，虽仍处于历史低位，但较前期低点已积累10%左右涨幅。考虑到近期中央政策定调未发生大的转变且基本面下滑速度可能超市场预期，我们提示板块短期仍面临一定回调压力。建议投资者从相对收益的角度优选业绩确定性强、财务稳健且在一二线城市拥有优质资源储备的龙头房企，本月推荐招商蛇口和保利地产。

风险

地产调控政策超预期加码；融资环境进一步收紧。