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国家统计局发布1-11 月全国房地产开发投资和销售数据。

评论

销售如期走弱，三四线跌幅显著扩大。11 月单月全国商品房销售面积录得同比5.1%负增长（10 月-3.1%），符合我们预期（-5%），年初至今累计销售面积同比增幅进一步下滑至1.4%（1-10 月+2.2%）。我们高频跟踪的样本一二线城市于11 月录得10%的新房销售面积同比增长，据此推测11 月三四线城市新房销售面积同比下滑12%，较10 月的-4%显著扩大。向前看，我们判断一二线和三四线城市销售趋势将持续分化，其中三四线城市销售下行风险突出，预计12 月全国商品房销售面积同比降幅将进一步扩大至5%以上，隐含全年销售面积同比走平。

投资增速较10 月低点回升，但未来仍有加速下滑风险。11 月单月增速较10 月（+7.7%）扩大1.6 百分点至9.3%。1-11 月全国房地产开发投资同比增9.7%，与1-10 月增速持平。单月新开工面积同比增21.7%，较10 月增速（+14.7%）扩大，可能与政策性住房开工提速有关。单月土地购置面积同比增8.1%，较上月12.2%回落4.1 百分点，显著低于年内均值（年初至今+14.3%）。向前看，我们预计12 月至明年一季度投资增速将面临加速下滑风险，主要因销售下行趋势下房企拿地及开工意愿降低。

房企资金面维持平稳。1-11 月房地产开发企业到位资金同比增7.6%，与1-10 月（+7.7%）基本持平。11 月单月到位资金同比增6.6%，较10 月小幅下滑0.5 百分点，其中国内贷款同比增速突出，由10 月-6.1%转为12.4%的正增长（年初至今-3.7%）。个人按揭贷款增速在10 月回正后再度转负，录得0.7%的小幅下跌。但同时我们看到11 月居民中长期贷款同比增5%，达年内高点，显示房贷投放整体企稳。

A/H 地产股当前分别交易于6.2x/5.5x 2019e 市盈率。我们提示短期A/H 地产板块将在基本面走弱和政策面向好两股力量的博弈下呈现波动性（整体波动向上）。建议投资者：3 个月内优选增长持续性好、财务稳健的一二线龙头——A 股保利、招商，H 股华润、龙湖、中海；3-6 个月维度上，适时配置优质高弹性标的——A 股中南建设，H 股融创、龙光、旭辉、合景泰富、金茂。回避三四线土储比例高、增长及利润率持续承压的高风险标的。

风险

宏观环境超预期下行，融资环境进一步收紧。