投资建议

预计11 月全国商品房销售面积将出现5%左右同比下跌（10 月-3.1%），12 月跌幅可能进一步扩大至8%，整个四季度跌幅料将达5%以上（前三季度增长2.9%）。

理由

11 月高频销售数字低于预期。我们持续监测的60 个城市11 月周均新房销售面积在10 月低基数下仅录得3%环比增长，略低于我们前期判断（+5-10%）；新房销售均价环比下跌3%，同比涨幅由10 月的13%降至8%。10 个重点城市推盘量仍处高位（同比+37%），但去化率较10 月下滑8 个百分点至63%，创2015 年8 月以来新低。预计全国商品房销售面积11 月同比下滑约5%，降幅较10 月（-3.1%）继续扩张。

12 月销售面积跌幅预计将进一步扩大。我们预计年内市场在购房人对后市房价不确定性的担忧情绪影响下仍将承压，尤其前期房价上涨过快的非都市圈三四线城市将面临较大回调压力。同时考虑到去年同期销售基数较高，我们判断12 月全国商品房销售面积跌幅将较11 月扩大至8%。

土地市场整体仍低迷，但部分一二线城市供应放量带动成交回暖。11 月我们监测的300 个城市居住用地成交面积同、环比分别下滑21%和18%，平均溢价率仍处于6%的历史底部水平。但同时我们观察到部分热点一、二线城市土地供应集中放量，且成交量显著走高（北京、深圳、广州、西安成交规模均创年内新高），溢价率亦小幅回升。

盈利预测与估值

A/H 地产股当前分别交易于5.9x/5.2x FY19e P/E，虽较前期低点有所修复，但仍处于历史底部区间。我们判断年内板块在基本面走弱和政策面正向调整预期两股力量的博弈下，仍将呈现波动性（方向为波动向上，主要因市场对政策修复的预期逐渐加强）。3 个月内建议优选增长持续性好、财务稳健的一二线龙头——A 股保利、招商，H 股华润、龙湖、中海。3-6 个月维度上，预计政策积极变化带来的估值修复将主导地产股走势，建议适时配置优质高弹性标的，A 股中南建设，H 股融创、龙光、旭辉、合景泰富、金茂，但不建议追逐三四线标的。

风险

融资环境超预期收紧，宏观经济下行。