投资建议

我们维持对A 股地产板块积极观点，当前时点建议投资者精选业绩增长确定性强、财务稳健的一二线龙头房企，本月重点推荐保利地产和招商蛇口。

理由

短期来看，预计板块将在基本面走弱和政策面正向调整两股力量的博弈中呈现波动性：

基本面销售转冷可能对板块股价表现形成负面压制。我们监测的高频数据显示10 月在推盘量延续高增的情形下，销售数字依旧延续9 月以来的下行趋势。我们预计今年末至明年年初销售端的弱势表现仍将持续，板块受此影响可能持续承压。

市场对政策面正向调整的预期又为板块带来一定积极效应。近期北京、广州等多地银行房贷利率的小幅下调引发市场对后市行业政策调整的预期，未来该预期的持续发酵有望为板块估值提供向上支撑。

中期（6 个月维度）来看，基本面见底料将触发政策端的潜在调整。从历史周期来看，基本面销售的持续下行往往将首先引发房企拿地规模的收缩，并进而导致投资和新开工的走弱（参考2012年和2014 年）。在当前宏观经济环境下，我们认为投资端的下行压力可能为行业政策在边际上提供一定的正向调整空间，届时可能带动市场情绪和板块估值出现一轮集中上修。

盈利预测与估值

板块估值、仓位仍处低位，推荐财务稳健的一二线龙头。预计今明两年我们覆盖的A 股龙头房企平均将实现30%左右年均盈利增长。板块当前平均交易于6.9 和5.5 倍2018、19 年预测市盈率，位于历史估值底部。三季度A 股公募基金地产股持仓较二季度小幅提升0.6 个百分点至3.2%，仍处于历史绝对低位。我们认为在当前估值、仓位水平和基本面下行趋势下，业绩确定性强、财务稳健的一二线龙头房企将实现更高的相对收益，本月继续推荐保利地产和招商蛇口。

风险

地产调控政策超预期加码；融资环境进一步收紧。