事件

10 月20 日财政部和国家税务总局发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》，其中涉及两项与房地产相关的个税抵扣政策：1）住房贷款利息：纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出，可按每月1000 元标准定额扣除；2）住房租金：纳税人及配偶在主要工作城市无房且发生租金支出，在不同城市按每月800-1200 元定额扣除。纳税人及其配偶不得同时分别享受住房贷款利息专项附加扣除和住房租金专项附加扣除。

评论

我们认为两项个税抵扣政策对改善居民消费支出结构和促进房地产市场长期健康发展均具有积极意义，未来政策力度或存进一步提升空间。

首套房贷利息个税抵扣政策可适度降低居民购房支出，支持合理购房需求。以月收入为20000 元（扣除五险一金）的典型居民家庭为例，若其购买一套总价500 万，首付比例为30%的商品住房，住房贷款利息抵扣可平均为其每月减税91 元，购房人在30 年按揭贷款期限内可享受到的累积节税额约为3.2 万元，约占房屋总价的0.7%。尽管该政策力度同发达国家相比仍有一定提升空间（例如我们测算美国家庭首套住房的利息抵税政策在30 年还款周期内的总节税额可占到房屋总价的4%以上），但当前来说不失为一种积极的尝试。

住房租金抵税政策有利于租赁市场的长期培育。当前全国城镇住房总租金规模约为2 万亿元，租赁户数4200 万户，测算得出一年的总节税额在400-600 亿之间，占到租金规模的2-3%。个人层面上，假定租房人扣除五险一金后的月收入为10000 元，住房租金抵税额为1000 元，则其每个月的节税额在100 元。当前住房租赁市场存在租金上涨快的现象，我们认为新出台的住房租金抵税政策可适度增加租房人实际收入，刺激租赁需求释放。

股票层面，提示当前点位下的高风险收益。考虑到板块估值处于低位且政策在基本面下行趋势下存在一定正向调整空间，我们看好A/H 地产股在估值修复逻辑下的高风险收益。推荐业绩确定性强、财务稳健的龙头房企，A 股推荐保利、招商；港股推荐龙湖、中海、华润。

风险

房地产市场政策调控超预期。