要点

10 月16-17 日期间，我们拜访了“克尔瑞”深汕惠区域研究团队、碧桂园广清区域营销主管，并实地调研了惠州、东莞、中山和佛山等地代表性楼盘，重点了解湾区三线城市楼市现状。

国庆节后楼市转冷，分化初现，但仍明显好于2014 年底部水平。分阶段来看，上半年区域楼市延续2017 年的强劲表现，热度达到年内高峰，7-9 月有所降温，“金九银十”期间呈脉冲式反弹（未回到上半年峰值），国庆节后楼市温度再次回落，但从到访量、签约率等指标来看，当前市场状况仍显著强于2014 年底部水平。究其原因，除下半年可售货量增多、分流客户外，受贸易摩擦、国庆节期间其他城市楼盘大幅降价等新闻干扰，部分购房人已产生观望情绪。此外，区域内部分化明显，主流地段年初至今波动较小，而位置偏远、投资需求占比更多的地段到访量几乎腰斩。

新房售价稳定，开发商仅在个别难去化的地段、产品呈点状进行了降价促销，但力度有限。受严格的备案价管控，区域新房售价自2017 年来表现稳定，个别热门地段（如惠州主城区）一二手房价倒挂明显，年初以来价差并未收窄。开发商对于楼盘降价态度谨慎，以防引起购房人“追涨杀跌”、加速销售恶化，但国庆节以来，越来越多开发商采用渠道商带客，并用赠送礼品、优质产品不提价、精装产品变毛坯产品等方式“变相降价”，增强去化。此外，个别难去化的地段、产品已开始降价，幅度最深为10-15%。

龙头房企加速出货，主动让利促销，抢跑市场。以佛山碧桂园〃凤凰湾项目为例，虽然去化率维持高位，但国庆节期间项目在售价本就具备吸引力的基础上再给出2-3%折扣，进一步提高性价比，迅速实现销售、回笼资金，而同一时间周边竞品到访量惨淡。据案场人员反馈，这种“抢跑现象”多见于碧桂园、万科、恒大等龙头房企，而当地小开发商由于市场把握不精准、执行能力差等原因，销售策略、供货节奏尚未发生明显调整。

往前看，预计四季度销售表现仍偏弱。区域内四季度供货依旧充裕，开发商年底将冲刺销售目标，因此，预计去化速度仍将承压。

建议

当前基本面相对弱势的表现短期仍可能对情绪面造成一定压制，但考虑到板块低估值（A/H 地产股分别交易于6.4x/5.2x 2018e P/E）且行业政策进一步打压市场的风险较低，中期维度下我们仍看好基本面及估值修复逻辑下的高风险收益。首推增长确定性强、财务稳健的龙头，A 股保利、招商，H 股龙湖、中海、华润。

风险

融资环境超预期收紧，楼市调控政策大幅加码。