投资建议

我们维持对A 股地产板块积极观点，提示基本面及估值修复逻辑下的投资机会，看好销售、业绩增长确定性强，财务稳健的龙头房企，本月推荐保利地产和招商蛇口。

理由

当前板块弱势表现主要反映市场对9 月销售疲软及房价下跌传闻的担忧情绪。9 月我们监测的60 个城市新房销售面积环比仅增长1%，显著弱于季节性，而同比增幅则由8 月的21%大幅收窄至3%。加之近期碧桂园、万科等开发商曝出楼盘大幅降价传闻，引发市场对后市基本面走势的担忧。事实上，9 月销售数字偏弱一定程度上与中秋假期错位有关，而所谓房价的下跌一方面源自开发商集中推盘的促销策略，另一方面也是非核心区域前期价格上涨过快后的理性回归。我们认为，对当前市场更客观的判断是高压政策环境下购房人的观望情绪的确在加深，但核心区域的购房需求和房价依然坚挺，市场在媒体渲染下对后市存在一定过度担忧。

提示投资者关注10 月销售复苏带来的正向预期差。我们持续监测的60 城高频数据显示，十月首周新房销售面积同比增长38%，较9 月大幅回升35 个百分点（尽管假期单周销售数字往往波动性较大，但仍具备一定参考意义）。往前看，我们判断10 月全国商品房销售面积同比增速将伴随推盘量进一步提升和基数走低较9 月有所回暖，预计9、10 月增速分别为2%和8%。

即使悲观情景下基本面销售持续恶化（小概率事件），也将为行业政策提供一定积极调整空间。参考以往周期情景（2012 年和2014年），若基本面逐渐出清见底（销售走弱带动投资、新开工疲软），往往意味着行业政策不仅不会进一步打压，反而可能出于稳定市场的目的予以适当积极调整，继而带动市场情绪逐渐上修。

盈利预测与估值

盈利确定性高增长，估值处低位。A 股地产板块当前交易于6.8 和5.3 倍2018、19 年预测市盈率，仍处于历史估值底部，而龙头房企今明两年均可实现30%左右盈利增长。考虑板块强防御性及业绩高成长性，我们提示当前时点板块的风险收益，看好销售、业绩增长确定性强，财务稳健的龙头房企，本月推荐保利地产和招商蛇口。

风险

地产调控政策超预期加码；融资环境进一步收紧。