投资建议

我们重申对A 股地产板块看多观点，建议投资者积极布局：1）财务稳健的龙头房企，如保利、招商和万科；2）都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A 股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、中南建设和华发。

理由

基本面销售延续韧性增长，政策面趋稳。年初至今，全国新房销售面积及金额已分别实现4%和14%同比增长，9、10 月伴随销售旺季来临预计将进一步走强；行业政策“稳字当头”，调控加码风险有限，信贷环境已现边际改善迹象。

龙头房企销售增三成，下半年强劲推货支撑全年超目标。上半年Top10 房企平均销售增幅达29%，市占率由2017 年的24%提升至30%，销售目标完成度平均超50%。往前看，考虑下半年推货规模普遍高于上半年，且去化率下行空间不大，我们判断龙头房企全年销售整体将明显超出年初目标。预计全年我们所覆盖房企销售增速平均将达30%，明年仍可实现20%以上增长。

利润率稳中有升，杠杆风险可控。伴随2016 年销售的项目逐渐参与结算，上半年我们覆盖的A 股地产公司结算毛利率（税后口径）较去年上升3 个百分点至29%，全年预计仍将延续小幅上行态势，明年整体维持平稳。上半年净负债率和融资成本在行业资金面过紧压力下分别提升至116%和5.08%（vs. 去年97%和4.91%），仍处于可控水平。下半年至明年考虑融资环境已逐渐平稳，预计房企杠杆水平亦将趋稳，现金流压力边际上也将有所缓解。

今、明两年盈利增长确定性高。上半年我们覆盖的A 股地产公司收入及归母净利润分别实现28%和37%的同比增长；而预收账款规模平均已锁定1.5-2 年结算收入，我们预计板块今、明两年均将实现30%以上盈利增长。

盈利预测与估值

估值处低位，板块防御性凸显。A 股地产板块当前交易于7.1 和5.6 倍2018、19 年预测市盈率，较NAV 平均折让51%，处于历史估值底部；而股息收益率则已升至高位（2018、19 年分别为4.9%和6.2%）。综合考虑板块的强防御性及高成长弹性，我们提示当前时点板块极具吸引力的风险收益水平。

风险

地产调控政策超预期加码；融资环境进一步收紧。