投资建议

我们预计8 月全国新房销售面积同比增速将由7 月的10%小幅回落至8%左右，而9、10 月该数字将再度升至10%以上；土地市场交易量虽延续增长，但溢价率及流拍率指标均反映市场热度转淡。

理由

8 月一二线城市销售、推盘双走强，拉动全国销售延续高增长。8月我们监测的60 城中一二线样本城市新房销售面积同比增长27%，延续6 月以来持续攀升势头（5-7 月分别同比-5%、+4%和+21%）；10 个一二线热点城市推盘量同比增长70%（5-7 月分别同比+21%、+17%和+81%）。考虑三四线市场因基数上行同比增速可能回落至0%附近（7 月+10%），我们预计8 月全国销售面积将实现约8%同比增长。

9、10 月将迎推盘高峰，销售料持续向好。过去两个月推盘数字已呈现显著放量态势，考虑9、10 月为传统推盘旺季，预计市场将迎全年供应高峰；叠加去年同期因政策影响销售基数偏低，未来两月销售有望持续走强（预计9、10 月全国销售面积增速均达10%以上），全年增速大概率将达我们0-5%预测区间的上界。

土地市场量升价跌，流拍率攀高。8 月300 城居住用地累计出让面积同比增长23%，延续年初至今三成以上增长；但平均楼面价同比下跌8%，平均溢价率降至8%（近3 年最低），流拍率则上升至11%，创2012 年以来新高。房企在未来地价松动预期下，招拍挂市场拿地意愿明显降低，而融资环境趋紧情况下行业收并购机会逐渐增多，预计房企后续拿地将更多由公开市场转向收并购市场。

盈利预测与估值

A/H 地产板块当前分别交易于7.1x/6.3x FY18e P/E，均已处于历史估值低位。鉴于当前基本面及政策面整体平稳，龙头房企销售、业绩双轮确定性高增长，极低的估值水平提供强防御性，我们提示当前两市地产股的高风险收益，维持对板块积极观点。建议投资者布局：1）财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升），A 股保利、招商和万科；港股龙湖、华润、中海、金茂和世茂；2）都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A 股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、中南建设、华发，港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。

风险

地产调控政策超预期加码；房企融资环境持续收紧。