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国家统计局公布1-7 月全国房地产开发和销售数据。

评论

投资超预期，新开工大幅走强。1-7 月全国房地产开发投资额6.6万亿元，同比增长10.2%（1-6 月+9.7%），7 月单月增速上升4.8个百分点至13.2%，显著超出市场前期高个位数的增速预期。投资走强一方面受益于新开工面积同比增速大幅跳升14.4 个百分点至29.4%（因去年7 月基数偏低），另一方面因土地购置面积增速持续攀高（7 月单月增长32.1%，增速创去年11 月以来新高）。往前看，我们提示投资和新开工增速伴随房企资金面压力和基数上行仍可能出现小幅下探，但全年已至少锁定高个位数增长，维持全年投资/新开工增速8%/8%的判断不变。

销售增速如期反弹。1-7 月全国商品房销售面积9.0 亿平米，同比增长4.2%；7 月单月增速上升5.4 个百分点至9.9%，符合预期。除基数偏低因素外，销售端的强势表现主要受益于一二线城市的持续放量复苏（高频数字显示7 月样本一二线城市销售面积同比增幅提升10 个百分点至21%）。考虑下半年一二线市场推盘量仍持续走强而三四线市场去库存政策支持力度逐渐减弱（部分房价涨幅过快、库存偏低的三四线城市政策可能转紧），我们继续提示一二线和三四线城市销售增速的反转趋势，全年维持商品房销售面积同比增长0-5%、销售金额增5-10%的预测不变。

到位资金状况趋好，个人按揭增速再度转正。1-7 月房地产开发企业到位资金9.3 万亿元，同比增长6.4%；7 月单月同比增速较6月（+3.0%）跃升至17.8%，主要因定金及预收款、个人按揭贷款增速显著反弹。其中个人按揭贷款由6 月5.3%同比下跌转为15.1%同比增长，同时我们也观察到央行披露的7 月居民中长期贷款增加额年内首次实现同比正增长（+1%）。尽管当前房企整体资金面仍然趋紧，但我们提示信贷端已出现边际复苏迹象。全年我们维持住房按揭总投放额（包含还款部分）5.3 万亿元的预测，对应同比小降7%。

板块下行空间有限，基本面稳健，提示买入机会。A/H 板块当前分别交易于7.1x/6.3x 2018e P/E，考虑前期来自宏观层面的压制正在逐步消退，行业政策保持平稳且中报业绩数字强劲，建议投资者积极把握两条主线：1）财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升），A 股保利、招商和万科；港股龙湖、华润、中海、金茂和世茂；2）都市圈土储资源丰富、销售高增长的高弹性标的，A 股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、中南建设、华发，港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。

风险

融资环境进一步收紧，楼市调控政府大幅加码。