事件

7 月31 日，中央政治局召开会议部署下半年经济工作，提出“坚决遏制房价上涨”1，受此影响A/H 地产股隔日集体下挫。我们提示市场对政策实际影响存在过度反应，建议投资者把握超跌买入机会。

评论

政策态度整体仍以稳为主，并未发生突变。会议关于房地产政策的表述整体延续以往态度，强调坚持因城施策、促进供求平衡及加快建立长效机制。预计后续政策仍将注重城市间的差异化、精细化调控，视各地库存、房价等具体状况相机而动。

关于房价的措辞较以往更严厉，但实际加码风险有限。此次措辞与过往区别较大的是对于房价的表述由过去的“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。我们认为政策主要指向前期因大力去库存导致房价上涨过快的部分三四线城市（一二线城市房价去年以来在严格限价政策下已几乎无涨幅），意在防范风险在此类城市集聚，因此不排除少数三四线城市调控后续加码的可能，这其实也与因城施策的政策思路相符。但在当前宏观经济和地方财政压力下，我们认为政策端不存在进一步全面打压市场的基础。

行业基本面韧性依旧，龙头房企市占率加速提升。尽管开年以来融资环境整体趋紧，但全国商品房销售面积和金额上半年依然实现了3%/13%的同比增长，预计下半年增速仍有小幅提升空间。同时龙头房企在紧缩周期下加速整合，Top10 房企市占率已由2017年的24%提升至接近30%，全年销售平均增速料超30%。

板块估值已处历史低位，当前点位介入风险收益高。A、H 地产板块当前分别交易于7.0x/6.0x FY18e P/E 和5.6x/4.7x FY19e P/E，均已处于历史估值低位。考虑前期来自宏观层面的压制正在逐步消退、行业政策保持平稳且即将迎来业绩数字强劲的中报季，我们维持对两市地产股积极观点，建议投资者积极把握两条主线：1）财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升），A 股保利、招商和万科；港股龙湖、华润、中海、金茂和世茂；2）都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A 股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、中南建设、华发，港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。

风险

调控政策超预期收紧，信用违约风险加剧。