投资建议

全面看多两地地产股，建议投资者把握两条主线：1）财务稳健的行业龙头，A 股保利、招商和万科；H 股龙湖、华润、中海、金茂和世茂；2）都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、中南建设、华发；港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。

理由

前期来自宏观层面的压制正在消退。政策信号由“去杠杆”转向“稳杠杆”，资金面将由前期过紧状态转为稳健充裕，房企信用风险更加可控，驱动市场情绪加速改善。此外，在宏观经济边际企稳向好的作用下，人民币持续快速贬值的预期料将有所缓和，且汇率变动本身对地产公司财务影响本就相对有限，不宜过度担忧。

房地产政策“稳”字当头。本轮调控因城施策、因时调整，景气周期被拉长，波动收窄。在目前宏观经济弱势而住房销售强势的背景下，房地产政策既难言放松，不宜再加码。对于市场普遍担心的房产税，我们认为应当推，但时机还远不成熟，目前仍围绕立法等前期准备工作。

行业基本面韧性强。全国销售面积2018 年正增长0-5%确定性高，上半年为3%，预计增速下半年将自7 月起稳步提升，其中一二线（及其所辐射都市圈）市场表现将优于三四五线。在当前宏观和政策环境下，我们初步判断销售面积2019 年将小幅下降5-10%（销售额仍有望持平）。但如果宏观政策环境继续出现超预期改善，则基本面2019 年有可能再度大超预期。

集中度加速提升，龙头开启销售、盈利双轮强增长。资金、土储向头部集中助推销售、盈利集中度加速提升。预计龙头公司今年销售增速30-40%（上半年增速近30%）、明年20-30%，盈利增速今年35%（上半年增速30%）、明年29%。此外，预计销售端毛利率将窄幅波动，最早于2019 年下半年触底回升。

盈利预测与估值

A/H 地产股目前交易于7.2x/6.5x FY18e P/E 和5.8x/5.1x FY19e P/E，较2018 年NAV 分别折让51%和49%，很多公司破净。估值已收缩至历史低点，资金仓位亦很低。我们认为销售/业绩高增长及可能的估值修复将开启一波较大的地产股反弹行情，而近期险资入股龙头公司、诸多房企大举增持/回购，也从侧面折射出底部信号。

风险

宏观政策边际放松弱于预期，房地产政策再加码。