投资建议

我们预计6 月全国商品房销售面积将出现0-5%的同比下跌（5 月增长8%），而7 月重回5%左右正增长，全年维持同比增长0-5%的预测不变。

理由

6 月全国销售面积料同比小幅下滑，但一二线与三四线市场销售走势将显著分化。其中一二线市场销售受益于开发商推盘力度加大延续反弹势头（我们监测的60 城高频数据显示6 月销售面积已回归4%同比正增长），但三四线城市受去年同期基数偏高影响可能出现5%-10%同比下滑，从而拖拽全国销售面积最终呈现0-5%的同比下滑。

7 月销售面积预计重回正增长，主要因为去年季调后7 月销售基数大幅走低。一二线城市销售面积同比增幅预计将进一步扩大至10%以上，而三四线城市同比基本走平，全国销售面积因此将出现5%左右的同比增长。

棚改政策调整不改全年销售韧性。我们提示棚改货币化安置比例的下降并非政策突变，而是伴随部分三四线城市库存走低后的自然调整，其对三四线市场销售的影响将主要在明年显现。我们重申全年商品房销售将保持韧性，维持全年商品房销售面积同比增长0-5%、销售额同比增长5%-10%的判断。

盈利预测与估值

A/H 地产板块当前分别交易于7.2x/6.3x FY18e P/E，均低于各自历史估值中枢。建议投资者积极把握两条逻辑主线：1）财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升），A 股保利、招商和万科；港股中海、华润、金茂、世茂和龙湖；2）都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A 股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、华发，港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。

风险

地产调控政策全国范围加码；房企信用违约风险。