事件

央行宣布自2018 年7 月5 日起定向降准0.5 个百分点1。

评论

本次降准有利于提振市场悲观情绪，催生地产板块上佳投资机会。从历史经验来看，过去两轮降准（2011-12 年、2015 年）后A/H地产股分别实现20%/50%、80%/40%涨幅，板块整体表现积极。往前看，中金宏观组提示年内仍有150 个基点的进一步降准空间（无论名义上是否为“定向”），我们认为这将适度缓解前期市场对房企现金流风险的担忧，进而提振板块情绪，提示投资者关注并把握左侧配置机会。

但料本轮涨幅可能弱于此前两轮，且将在个股层面出现分化。主要因此次降准与过去两轮存在四点不同：1）当前实体市场销售韧性强，调控政策仍严（2011、2014 年情况相反）；2）货币政策不会出现类似于此前两轮的“大水漫灌”；3）信用风险整体有所缓解，但仍不排除部分房企可能出现现金流危机，对高负债运营、高地价扩张的中小房企最坏的时候尚未到来；4）当前板块估值明显高于过去两轮低点。A/H 地产股分别交易于8.8/6.7 倍2018 年预测市盈率，虽低于历史估值中枢，但较过去两轮低点仍高出20%。

建议投资者积极把握两条逻辑主线。建议投资者精选A/H 两市优质标的：1）财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升），A 股保利、招商和万科，港股中海、龙湖、世茂、金茂；2）都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A 股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、华发，港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。

风险

房企融资环境超预期收紧，调控政策大范围加码。