投资建议

我们提示资金压力下信用违约方面或有事件可能引发A/H 地产板块短期超调，但6-12 个月维度上将提供上佳的投资机会。建议投资者：1）当前在左侧积极布局财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升），A 股保利、招商和万科，港股中海、龙湖、世茂、金茂；2）待信用风险有所释放后追加配置都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A 股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、华发，港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。

理由

销售端延续韧性，政策端趋稳。我们维持2018 年全国商品房销售面积同比增长0-5%、销售金额同比增长5-10%的判断。其中一二线城市下半年销售面积增速受益于推盘回暖料将持续复苏，但政策端对房价的高压态度不改；三四线城市去库存政策力度逐渐减弱，销售增速预计将小幅放缓。中长期政策层面，我们认为在公共住房供应占比得到有效提升之前，非市场化的调控手段不会退出，以维持市场短期平稳，而长租公寓的大力发展和REITs 通道的打开将是构建房地产市场长效机制的首要出发点。

融资环境整体从紧，投资和新开工可能承压。我们测算今年房企各类外部融资渠道合计将出现499 亿元净流出，较去年2.3 万亿元的净流入大幅走弱，主要因非标融资显著收缩且境内信用债进入偿付高峰期。受此影响，下半年投资和新开工可能承压，但在房企补库存需求下失速风险并不大。我们小幅下调全年房地产开发投资和房屋新开工面积增速预测至8%/8%（原预测为10%/10%）。

板块短期有超调风险，但6-12 个月维度上的投资良机也将随之出现。鉴于本轮去杠杆控风险的政策态度坚决，我们不认同当前以对赌政策放松的逻辑全面买入地产股的观点。杠杆过高、销售欠佳的中小房企可能在下半年暴露风险，行业加速整合随之而来。建议投资者：1）当前在左侧积极布局财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升）；2）待信用风险有所释放后追加配置都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的。

盈利预测与估值

维持盈利预测不变。目前A/H 地产板块分别交易于8.8/7.1 倍2018年预测市盈率，较2018 年预测NAV 折让41%/42%。

风险

中小房企信用违约事件爆发，调控政策超预期加码。