投资建议

我们预计5 月全国商品房销售面积同比将由4 月的4%下跌回升至1%左右小幅正增长，而6 月在高基数作用下将再次出现5%同比下跌，全年维持0-5%同比增长判断不变。

理由

5、6 月基本面销售数字将现短期波动。我们基于周度高频数字观察到5 月一二线样本城市销售面积同比降幅进一步收窄至5%（3、4 月分别-23%和-15%），推盘量同比上升20.8%，较4 月（同比跌7%）大幅走强，预计将带动5 月全国销售增速小幅回升。展望6月，由于三四线城市销售将迎来去年同期高基数，预计全国销售面积将再度呈现5%左右同比下跌（其中一二线城市料同比走平，三四线城市同比下跌约7%）。

全年销售仍将延续韧性。年初至今全国商品房累计销售数字在去年高基数下仍保持同比小幅正增长（1-4 月增长1%）。往前看，考虑一二线城市新房价格较二手房普遍倒挂而三四线去库存政策仍在发挥作用，我们认为销售端年内将延续韧性，维持全年销售面积同比增长0-5%、销售额同比增长5%-10%的判断。

投资和新开工下半年可能承压。地产商资金来源中约50%来自销售回款，另外约25%来自银行开发贷，剩余25%来自债务等自筹资金。我们认为销售回款和银行贷款全年下行风险有限，主要风险在于自筹资金。在当前融资环境趋紧且房企面临偿债高峰的大背景下，主要用于支付土地款和收并购的自筹资金很可能大幅收缩，而房企为了维持现金流大概率将减弱新增投资和开工力度。

盈利预测与估值

A/H 地产板块当前分别交易于8.3x/6.8x FY18e P/E，估值处于低位，但并非历史最低（前面两个更低的位置出现在2014 年年头和2017年年头）。如果信用违约事件发生，很可能进一步压低板块估值，因此我们提示短期仍有超跌风险。但从中长线而言，这轮底部将为价值投资者在规模国企和大型优质民企地产公司上创造极为难得的买入机会。本月A 股重点推荐保利、招商、万科和华发；港股重点推荐中海、龙湖、金茂、世茂及物业管理板块优质标的绿城服务、中海物业。

风险

地产调控政策全国范围加码；房企信用违约风险。