投资建议
我们认为当前是抓住中国城市群崛起发展机遇的有利时机。中短期内，我们比较看好粤港澳大湾区城市群、长江中游城市群以及成渝城市群的发展，主要考虑这几个城市群在中短期内发展动力更为强劲。长期来看，我们认为粤港澳大湾区城市群、长三角城市群以及京津冀城市群仍将是引领中国发展的主要城市群。城市层面，我们比较看好“六大新一线城市”以及“六大超级明星城市”。预计在这些城市积极布局的地产开发商有望受益，例如港股市场的中国金茂、龙湖地产、旭辉控股集团、中国海外发展、华润置地和龙光地产，以及A 股市场的招商蛇口、保利地产和万科。
理由
中国城镇发展从“不均衡”走向“均衡”。中国中部和西部地区逐渐崛起的城市群主要包括长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群以及关中平原城市群。预计这几大城市群在未来5-10 年内有望实现更快的发展，并使中国的城镇空间呈现出更加多中心化的结构。但长期来看，预计三大传统城市群仍然有望保持领先地位。
人口迁徙是观测城镇空间演化的核心抓手。农民工向中西部的流动仍是一股重要力量，但长期来看农民工流动对人口地理的改变作用将逐渐变小。相比之下，高等教育人群迁徙将逐渐成为地区经济发展的重要先行指标。目前积极吸引人才的城市，如杭州、武汉、成都和西安有望见到高端人才进一步流入带来的发展协同效应。
看好“六大新一线城市”以及“六大超级明星城市”。我们将武汉、成都、杭州、重庆、郑州以及西安定义为“新一线城市”，主要考虑到这些城市未来5-10 年时间内发展潜力最大。而长期来看，我们预计深圳、上海、北京-雄安、杭州、武汉以及成都经济实力最强，仍然是“超级明星城市”。而得益于这些核心城市的溢出效应，预计周边规模较小的城市也有望从中受益。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变。A 股地产板块目前对应8.9 倍2018 年市盈率，港股地产板块目前对应7.3 倍2018 年市盈率。
风险
新一线城市人才流入不及预期。
