事件

4 月27 日，全国人大常委会公布2018 年立法工作计划，房地产税被列入“预备审议”项目，将“由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018 年或者以后年度安排审议1”。

评论

列入“预备审议”而非“初次审议”，距正式推出尚早。按照人大常委会工作惯例，在“预备审议”项目前有“继续审议”和“初次审议”项目，该两类项目审议均有相对确定的时间表且优先级更高。此次与房地产税一同被列入“预备审议”项目的还有证券法修订案，而该项提案在2013 年就已启动审议。房地产税虽与其情况不尽相同，但此次仅被列入“预备审议”而非“初次审议”

项目，表明草案仍有不少问题（如征收范围、税基选取、免征条件、税率制定、现有税制归并调整等）需要进一步论证和完善。

结合李克强总理在今年人大会上明确提出要“稳妥推进”房地产税立法，我们判断房地产税法案在今年通过人大常委会审议的概率较低。

中长期看，房地产税的推出须与其他长效机制措施有序配合。如我们在报告《长效机制建设加速，住房政策更趋理性》（2017.12.10）中所说，建立住房长效机制须有顺序地做好三件事：公共住房建设、房地产税征收及土地制度改革。其中公共住房建设优先级最高，待公共住房存量足够覆盖多数中低收入家庭住房需求后，当前对商品房市场一系列限制性政策可逐步放开，从而使得房价在市场化定价下呈现更明显梯度，我们认为届时将是全面征收房地产税的成熟时机。

今年政策面预计将延续城市间差别化调控思路。对于库存较低、投机性需求旺盛的热点一二线城市和周边房价高企的三四线卫星城，我们判断调控政策仍将趋严以防范房价非理性上涨风险；而对于库存偏高、房价涨幅较弱的非都市圈三四线城市，去库存政策将持续向此类城市下沉。

股票层面建议投资者逢低吸纳。考虑基本面全年趋好，龙头房企销售、业绩增速强劲且板块估值已调至低位，我们认为当前是A、H 地产板块良好低位买入时机，A 股推荐保利、万科、招商和华夏幸福；港股推荐龙湖、碧桂园、中海、世茂、龙光和合景泰富。

风险

楼市调控政策超预期加码；信贷额度大幅收缩。