投资建议

4 月25 日，证监会、住建部联合发文宣布推进住房租赁资产证券化，试点发行房地产投资信托基金（REITs）1。我们认为REITs 是当前市场环境下引导投资人有序参与房地产市场的重要金融工具，而租赁住房REITs 将成为其在中国发展的突破口。推荐REITs长期受益标的：A 股保利、万科、招商、世联行和光大嘉宝（未覆盖）；港股龙湖、华润、碧桂园、世茂和金茂。

理由

REITs 的推行在“房住不炒”政策背景下极具必要性。REITs 的本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，我们认为REITs 能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。

国内“类REITs”产品距真正意义上的REITs 仍有较大差距。近年来层出不穷的“类REITs”产品实质多为偏债权类私募产品，少数在发行方式、股权类比例等层面有所突破的产品，也主要服务于发行主体的融资需求，国内至今尚无面向公众投资人、在公开市场交易的、标准化的权益型REITs。

法律监管体系的完善与税收制度的调整是REITs 破局关键。我们认为限制REITs 在国内发展的因素有四：1）法律监管主体不明；2）双重征税问题压制收益率；3）可证券化的优质物业偏少；4）专业REITs 管理机构及人才匮乏。未来REITs 的推进应重点明确法律及监管主体，并对当前REITs 税收政策（尤其是REITs 和股东层面的双重征税）予以适当减免。测算显示，如果采用国际成熟市场的税收减免政策，中国REITs 的回报率平均可提升2-3 个百分点。

中国REITs 市场空间预计可达4 万亿元，租赁住房REITs 是排头兵。

对标美国、澳大利亚、日本、新加坡、香港等市场，我们估算未来中国REITs 市场规模约4 万亿人民币。其中以租赁住房（尤其是长租公寓）为底层资产的标准化公募REITs 适合于在当前“房住不炒”政策背景下率先推出。

盈利预测与估值

A/H 地产板块当前分别交易于9.1/7.0 倍2018 年预测市盈率，较NAV 折让32%和42%，均低于过去7 年平均估值水平。

风险

REITs 相关政策推进不及预期；宏观经济下行。