事件

3 月5 日，李克强总理在全国人大一次会议上作政府工作报告时提出“稳妥推进房地产税立法”，早前人大发言人张业遂明确表示房地产税立法仍处于“起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”阶段。房地产税全面落地尚早，前期市场对政策风险的担忧被有力打消。

评论

房地产税短期难全面推出。今年“两会”前，市场诸多声音猜测房地产税立法提案将在本次人大会议上重点讨论。而事实上当前仍处于草案的起草完善阶段，李克强总理在政府工作报告中提及房地产税时也仅使用“稳妥推进”这一中性偏谨慎措辞，表明房地产税的立法当前仍有不少问题需要进一步论证和完善（如征收范围、税基选取、免征条件、税率制定、现有税制归并调整等等），全面推行实施更是任重而道远，市场对此不必过度担忧。

长效机制建立须循序渐进。我们在报告《长效机制建设加速，住房政策更趋理性》（2017.12.10）中对长效机制内涵有过深入解读，重点提示建立长效机制须有顺序地做好三件事：公共住房建设、房地产税征收以及土地制度改革。其中公共住房建设最为迫切，而待公共住房存量充足后，对商品房限制性政策可逐步放开甚至消除，市场化定价下房价呈现更明显梯度，届时才是全面征收房地产税的成熟时机。

短期调控政策将更趋精细化。李克强总理此次还提出要“继续实行差别化调控”，与2017 年末住建部表态相呼应。我们认为，政策的出发点在于保持市场平稳发展并防范风险，而防范上行风险不应以产生新的下行风险为代价。因此，我们判断政策在坚决打击投机性炒房需求的同时，将适当对刚需和合理改善需求予以支持，而部分三四线市场的去库存政策也将持续。

板块情绪面修复，建议逢低吸纳。地产板块因前期消息面扰动，估值已降至低位（A/H 地产股分别交易于10.0/6.8 倍2018 年预测市盈率）。考虑政策担忧消弭后情绪面将有所复苏，叠加短期强劲业绩和月度销售数字提供催化，建议投资人逢低吸纳，把握超调买入机会。A 股推荐华夏幸福、保利、万科、招商蛇口和荣盛发展；港股推荐中海、龙湖、世茂、中海宏洋和龙光。

风险

楼市调控政策超预期加码；信贷额度大幅收缩。