投资摘要:

上半年销售依然火热股价表现欠佳。上半年行业持续回暖,但没有引来房地产板块的同期火热。截止2016 年6 月22 日中信房地产指数从年初的9,082.61点下跌到6,710.33,跌幅达26.12%。我们观察的148 只房地产股票中,只有11 只股票取得绝对正收益。3 月1 日我们独家向市场明确指出房地产将迎来一波行业指数达10%的上涨,有个股涨幅可达50%,市场的表现达我们的预期。

下半年区域分化格局仍在。2016 年上半年各线城市的商品房销售价格分化仍为严重,一线城市远高于二、三线城市。5 月份的增速有所回落,各线城市之间销售的增速分化开始收窄。下半年房地产市场虽然区域间仍存在分化,但分化有减缓,二、三线城市相对走向活跃。中小城市的可支付性增强,中小城市的销售仍将上升。西北、华中、东北三地的房价收入比较低,东北、华中可支付性指数较高,区域的投资机会仍会不断。

布局养老地产正当时。我国已经处于老龄社会初期阶段,养老产业将是我国未来经济发展的新增长引擎。截止2015 年我国65 岁以上的人口占比为10.5%,我国当前的老龄化水平与1985 年的日本、1996 年的台湾和1975 年的美国水平相当。据我们预测,到2020 年我国65 岁以上的人口占比将达到14.73%,今后我国人口老龄化将十分迅猛,养老产业将迎来快速发展的好时期。

投资建议:下半年我们看好“区域+养老”的投资机会。区域热点仍将看好:一是看好京津冀地区域的房地产上市公司;二是看好长江沿线的华中和西南地区的房地产上市公司,建议重点关注:首开股份、荣盛发展、中国高科和迪马股份。养老投资机会开启:养老产业主要分养老金融、养老产品、养老服务和养老地产四大门类,我们认为养老产业最为核心的是养老服务,而养老服务离不开医疗。我们更看好房地产通过转型医疗服务的养老地产企业,建议重点关注:华业资本、蓝光发展、保利地产、凤凰股份和上实发展。