投资要点

事件：凤凰股份于8月30日发布2017年半年度报告，报告期内公司营业收入为亿元，同比下降44.65%；营业亏损5214.27万元，同比下降732.34%；归母扣非净亏损7534.29万元，同比下降1292.84%；基本每股收益-0.08元。

多重因素造成营收及利润均有下降。报告期内，公司营收同比下降44.65%。营业成本为3.69亿元，同比下降40.33%；毛利率水平16.85%，同比下降6.02%。销售、管理费用虽有5.12%/10.88%的降幅，但减幅低于营收减幅，净利润减少。总体而言，报告期内营业收入的下降主要原因是：1、去年盐城项目住宅大面积交付，收入得到确认，今年同期盐城项目办公楼验收尚未完成，尚未结转收入；2、今年泰兴项目交付面积少导致确认的总收入低；3、可售房源中苏州项目销售收入与去年同期相比出现大幅减少。

而利润下降的主要原因为：本期销售收入主要来源于南通及泰兴的项目，2017上半年南通地区整体销售形势不好，项目库存多为楼层朝向受限的尾盘。公司为尽快去库存回笼资金，在本期采取了折价销售的方式，导致利润减少；泰兴项目同时因政府控价等因素影响，开盘价格较低，成本相对较高，造成了项目亏损。

公司主业为房地产开发及销售，具有一定体制优势。公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府。主业为房地产开发及销售，拥有国家一级房地产开发资质。业务范围主要集中在江苏省和安徽省。

公司房地产开发主要以住宅、商业为主，在售项目有6个，分别是凤凰山庄、苏州凤凰文化广场、南通凤凰文化广场、盐城凤凰文化广场、泰兴凤凰文化广场、镇江凤凰文化广场。

政策逐渐收紧，市场形势不明朗。业务开始转型，发掘新盈利点。目前，房地产行业前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态，各地收紧措施还在陆续推出。需求趋于观望状态，市场成交增速大幅回落。为了应对该形势，公司下半年将加强存量房产的销售，尤其是办公楼的库存去化工作。同时，公司将集中力量打造精品养老社区，与专业养老管理公司签订咨询顾问合同，形成“机构→社区→家庭”的康复养老管理模式。下半年，公司打造的第一个宜兴养老地产项目将推向市场。

宜兴养老地产项目“怡然居”将成为公司业务转型的首个项目。

盈利预测与风险评级：公司在开发房地产业务同时，打造精品养老社区，望借“机构—社区—家庭”三位一体的养老模式创造新的利润增长点。公司位于宜兴市的第一个凤凰怡然居项目将于今年正式对外公开销售。原有房地产开发主营业务将稳定发展，年有望增加位于南京、合肥等二线城市的土地储备，为长期发展奠定基础。预计公司2017-2019年EPS分别为0.15/0.17/0.19元，对应PE分别为34/30/26倍，维持“增持”评级。

风险提示：政策进一步收紧；库存办公楼去化不及预期；转型养老地产效果不及预期