2015年国内房地产有望迎来小周期繁荣，但繁荣程度将不如从前

我们多年以来总结出的行业小周期规律预计在2015年依然有效。2014年，行业先经历了急剧的小周期衰退，然后在货币放水及政策放松驱动下逐渐复苏，复苏的标志是政策见底、流动性见底及销售面积累计同比增速见底。我们预计2015年下半年行业有望迎来繁荣小周期，典型标志将是70大中城市房价指数或百城指数同比转正，并将伴随着房地产投资和新开工累计同比增速持续数月改善、地王增多、舆论对房价上涨的负面报道增多。预计2015年全国新建商品房销售面积同比增长6%、销售额同比增长7%、房地产投资同比增长10%、房屋新开工同比增长4%。从增速上看，2015年的繁荣程度将远低于2010年、2013年。

在小周期繁荣阶段，地产股整体超额收益或低于2014年

根据我们多年研究和总结，但凡在小周期繁荣阶段，地产股的整体超额收益总是逊于复苏阶段，主要原因：①在小周期复苏阶段，地产股在货币放水和政策放松的双面驱动下暴涨，股价或已提前反映了繁荣预期；②步入繁荣阶段后，宏观环境改善，货币放水及政策放松的力度减弱，由于货币和政策是驱动地产板块超额收益的最核心变量，当放水、放松力度减弱后，板块超额收益当然会收敛；③在小周期繁荣阶段，宏观经济回暖，A股风险溢价降低、风险偏好上升，产业链及有“梦”的新兴产业会更受股票投资者青睐，而地产由于高增长阶段已过，“梦”不够大，在经济回暖后，配置上的比较优势反而减弱。

三面共振+资金博弈，春季行情仍有望爆发

预计地产板块在春季仍有望处在货币放水、政策放松、基本面复苏三面共振的有利环境中，有可能在春季再爆发一波较大行情，理由：①行业目前仍处在小周期复苏阶段，小周期繁荣的特征尚未出现，预计到春季这种特征还不会明显；②目前经济仍疲弱，预计春季也难以迅速好转，市场对货币放水及房地产政策继续放松的预期仍会十分强烈；③银行在春季的信贷额度也相对宽松；④楼市一般在春节后都有“年终奖效应”，往往有小阳春；⑤股市当中，无论存量还是增量资金，目前对地产股的配置还不算特别高，估计公募基金目前仅是标配。

中长期看，投资机会将由“行业集中度提升”及“改革、转型”驱动

预计行业步入小周期繁荣阶段之后，改革、转型有望重回主流视野，在行业高增长时代已逝的大背景下，地产股投资机会将由“行业集中度提升”及“改革、转型”驱动：①龙头白马将受益于行业集中度提升，从而获得若干年的持续成长；②一些国企地产股，有望在”国企改革”推动下释放出增长潜力；③一些房企或将趁着行业小周期繁荣，加速去库存、回笼现金，兼并收购新兴产业，这将提升股票的想象空间、提升估值。

春季仍建议超配，既看好龙头、白马，亦看好改革、转型

综上所述，虽然我们判断2015年地产股整体超额收益可能逊于2014年，但至少在春季我们仍建议超配，在“货币继续放水预期犹存”的阶段，超配建议还不会变。推荐组合①龙头白马：保利、万科、招商地产；②国企改革：天健集团、格力地产、中粮地产；③转型：中天城投、苏宁环球；④区域概念：泰禾、华夏幸福。

风险

货币继续放水预期被打破;②以大金融为代表的大蓝筹在A股市场纷纷开启大规模定增。