政策面反复释放出强有力的提振信号,实体经济目标增速与风雨飘摇的现实间的差距及房地产市场的羸弱使得地产政策持续微刺激的可能性加大,基本面三季度企稳,四季度回升,建议短期配置板块龙头博弈政策松动带来的估值回升行情。

投资继续下滑,政策底已现:1-5月,全国房地产开发投资继续下滑,增速继续下滑至14.7%,目前实体经济需求仍弱,全年经济目标实现难度加大的前提下,我们认为下半年的经济环境将呈现中性偏松的格局,政策底已现;销售乏力的作用使得房企新开工动力不足,房屋新开工面积同比下降18.6%,降幅收窄;房地产开发企业到位资金继续下滑,同比增长仅3.6%,销售回款减速逼迫房企加大自筹资金力度;

销售继续下行,判断三季度企稳,四季度回升:1-5月,商品房销售面积同比下降7.8%,销售额下降8.5%,降幅继续扩大,5月同环比均处于下降通道。未来信贷的逐步恢复将使得羸弱的地产成交数据在三季度企稳,四季度回升,判断全年商品房销售面积增速 0%,销售额增速-5%;房价出现5%左右小幅回调,中长期家庭数的稳步向上和家庭规模的缩小继续提供稳定的需求增量;

土地市场弱市徘徊:1-5月,房地产开发企业土地购置面积11090万方,同比下降5.7%,土地成交价款2954亿元,增长8.7%。结构继续向一线城市大幅倾斜,开发商拿地能力和意愿都逐步下滑,预测土地市场全年维持弱市;

行业投资建议:定向降准屡次进行,我们认为下半年的经济环境将呈现中性偏松的格局,政策底已现;政策面释放出强有力的提振信号。持续微调将延续,不排除存在资金面继续全面放松的可能。建议着手配置板块龙头博弈经济微刺激政策以及宽松货币政策预期所带来的回升行情,判断全年相对收益达到20%;中长期行业基本面面临下行趋势,市场空间广阔、转型有实质性进展、契合国家战略发展方向的标的将成为全年的地产股选股主线。主要围绕(1)京津冀;(2)国企改革积极获取阶段性收益。重点推荐:万科、保利、华夏幸福、阳光城和新华联。

风险提示:流动性风险,房价大幅下行引发市场情绪波动。