上周(2014/6/2-2014/6/8 )17 个城市合计成交 220.4万方,环比下降 32.1%,除了广州、武汉和南京外,其他城市成交量均出现大幅下跌。6 月伊始成交量便跌入低谷,与端午假期有关,但端午假期仅影响上周一天时间,市场整体的羸弱态势十分明显。央行对商业银行首套房贷喊话后,5 月份按揭统计研究显示,除了审批时间加快以外,利率折扣、放款周期等都未出现改善,商业银行基于经济利益主动调整房贷很难由于喊话而解决,除非货币环境整体放松,如大幅降息、降准等;我们认为目前这方面条件还不具备,定向降准等微刺激政策,对房地产行业影响微弱。我们维持对板块个股的看法,即负债率中小地产商风险集聚,建议规避;大型龙头企业财务安全,有望最终受益于行业整合,我们推荐万科、招商地产、华夏幸福投资组合。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的 17 个城市合计成交面积 220.4万平米,环比下降32.1 %;价格指数环比下降 0.7% 至186.2,其中,上海和天津的价格涨幅居前,北京和重庆跌幅居前;十五大城市新增可售面积269.3万平方米,环比下降 38.9%, 3 个月移动平均去化月数为 17.5 ,较上周上升0.3,3 个月移动平均批售比为 1.55 ,较上周上升 0.4。

政策新闻动态:住建部新闻发布会指出,房地产增速下降属于市场的正常调节,目前尚未有地方公开宣布取消限购,未来将完善住房保障顶层设计;银监会发布会强调,继续执行差别化房地产贷款政策,支持首套自住房需求;目前房地产贷款,资产质量非常稳定;将考虑对银行存贷比的分子、分母内容进行调整。统计数据方面,5 月300 城土地出让金骤降近四成;发改委酝酿京津冀四大功能分区。

上市公司动态:上周,亿城投资公告与渤海信托、特华投资共同发起设立本源基金,占股权比 30% ;荣盛发展签订廊坊阿尔卡迪亚未来城项目合作协议,初期启动面积1,000亩,远景目标是建成京津冀区域内首批高端产业生态新城。美都控股非公开发行获得发审通过;盈安合伙人四天时间已购入万科 A 股股票约 14,734 万股公司股份,占比 1.34%,跃身第二大股东。保利、万科、金地等公布 5 月销售金额环比有不同程度增长,但仅万科录得销售金额前 5 月同比增长。

投资评级和建议

地产板块实体市场调整刚刚开始,政策放松的空间不足,难以扭转市场价量下跌趋势,板块性反弹基础不牢固,但同时龙头股财务状况优秀,估值偏低,在周期类企业中具备良好的业绩基础,下跌空间十分有限。我们认为未来个股的主要看点在于行业的整合,资产优质、财务谨慎、估值偏低缺一不可。我们继续推荐万科、招商地产、华夏幸福的投资组合。