上周(2014/5/26-2014/6/01)17 个城市合计成交320.9 万方,环比上升8.85% ,增幅与新增供应基本相当,成交量保持较为清淡的态势,开发商推盘也并不积极。百城价格指数 24个月以来首次出现环比下降,时间上早于我们预期的6、7 月份。今年房地产市场投资和销售的降温速度快而猛,近期的中央政府态度再次表明市场化是未来对待房地产市场的政策导向,大规模救市可能性低,地方微调、定向降准等微刺激政策还是会有,但效果有限,未来地产市场的调整还将持续进行。我们维持此前认为高负债率的中小地产商未来一段时间是风险集聚期的看法,建议规避;继续推荐万科、招商地产、华夏幸福的投资组合。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的 17 个城市合计成交面积 320.9万平米,环比上升8.85%;价格指数环比下降 6.6% 至187.4,其中,东莞和广州的价格涨幅居前,上海和深圳跌幅居前;十五大城市新增可售面积426.6万平方米,环比上升 4.8% , 3 个月移动平均去化月数为 16.5 ,较上周下降 0.4,3 个月移动平均批售比为 1.51 ,较上周上升 0.8。

政策新闻动态:住建部在经历一周的对主要城市调研后,已着手形成调研报告,“不打压、不刺激”“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等,将成为下一阶段房地产市场政策的基本口径。银监会表示,房地产贷款风险可控,房地产开发贷没有讨价还价余地,浙江地区商业银行不良率高居榜首。李克强总理日前表示应统筹推动稳增长、促改革、调结构、惠民生,实施积极的财政政策和稳健的货币政策。人民日报撰文称经济不会重演花钱买速度。媒体消息,《不动产登记条例》支持以人查房,预计年底前出台。海口放宽省内购房落户;中指百城价格指数在连续上涨 23 个月后首次出现环比下降,下跌 0.32%。

上市公司动态:上周,万科盈安合伙人 5 月28 日、29 日和30 日三日内共耗资7.23 亿增持万科 A 股,持股比例提升至 0.78%;泛海控股增资民生信托;华夏幸福首次进入北京与房山区签订合作开发框架协议,并与保定市人民政府签订白洋淀科技城建设战略合作框架协议。大港股份非公开发行得到证监会受理;渝开发债券发行获审核通过;冠城大通拟与江西国科军工在漆包线领域合作;冠城大通设立北京文化创新小额贷款股份有限公司。

投资评级和建议

5 月百城价格 2 年来首次下跌,房价下降趋势已经确认,观望情绪依然笼罩在行业上方,库存滞销会加剧已经负债率偏高的开发商的资金链风险,我们之前提到新一轮超跌反弹的基础并不牢固,政策放松并无超预期部分,难以扭转市场价量下跌趋势,因此反弹空间不大,目前来看这一轮反弹已经基本结束。未来个股的主要看点在于行业的整合,资产优质、财务谨慎、估值偏低缺一不可。我们继续推荐万科、招商地产、华夏幸福的投资组合。