上周(2014/5/19-2014/5/25)17个城市合计成交 294.8 万方,环比上升 4.6%,增幅与新增供应降幅基本相当。随着近期央行要求商业银行支持首套房贷以及住建部人士重提除一线城市外地方可自行调节限购政策的说法,调控放松预期加强,房地产板块出现一轮反弹。应该说,目前各地自行调节限购政策,甚至给予补贴是楼市转冷下的必然选择,但鉴于过去多年来房价失控的历史,放松还是以微刺激方式出现,在房价下行预期已经形成后效果有限。我们维持此前认为高负债率的中小地产商未来一段时间是风险集聚期的看法,建议规避;但资产负债表健康的龙头企业如万科、招商地产等低估值公司是首选,另外我们继续推荐具备模式优势华夏幸福。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的 17 个城市合计成交面积 294.8万平米,环比上升4.6% ;价格指数环比上升 2.1% 为200.7,其中,北京和重庆的价格涨幅居前,杭州和南京跌幅居前;十五大城市新增可售面积407.2万平方米,环比上升 18.9%, 3 个月移动平均去化月数为 16.9 ,较上周上升0.3,3 个月移动平均批售比为 1.43 ,较上周上升 0.1。

政策新闻动态:日前某住建部相关人士表示除北上广深之外,其它内地城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但没有明确发文。另外,住建部兵分几路密集调研地方楼市,实地了解房地产市场下滑程度。另外,消息称,杭州规定如果商品房实际成交价低于备案价格超过15% ,需限制网签,重新申请,降低楼房备案价。

上市公司动态:万科B 转H 通过港交所聆讯,招商地产推出首批 1,633万股权激励计划,华夏幸福与固安县、河北清华发展研究院就在廊坊固安高新技术产业开发区建设、运营“清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地”的相关事宜签署《战略合作协议》,还与中国航天科工信息技术研究院签署《战略合作协议》;融资方面,证监会审核通过冠城大通的可转债券和中弘股份公司债及定向增发申请。华侨城发行 10 亿元三年期离岸人民币债券,利率为4.75%。另外,首开股份大股东公布增持计划。

投资评级和建议

目前十五城可售面积存量屡创新高,开发商推盘量五月继续增加、降价促销并能未带动成交量的同比例上升,库存滞销会加剧已经负债率偏高的开发商的资金链风险,未来房价的下滑也会带来存货减值风险,影响地产股14 年业绩。近期在地方调控放松预期的推动下,板块形成新一轮超跌反弹,但总体看政策放松并无超预期部分,难以扭转市场价量下跌趋势。我们认为板块反弹空间不大,但未来个股的主要看点在于行业的整合,资产优质、财务谨慎、估值偏低缺一不可。我们维持建议首选万科、招商地产等资产负债表健康、股价低估的龙头公司,另外继续推荐华夏幸福。