上周(2014/4/14-2014/4/20)17个城市合计成交 266 万方,环比上升 15%,持平于新增供应增速,去化月数继续小幅攀升。政策方面,目前成交量萎靡已逐步绵延至土地市场,迫使多地政府开始酝酿调控放松措施,虽然目前福建出面否认了放松政策,但我们预计后续如限购、限价、契税减免等措施将陆续出现,且范围不会小,但效果不一定明显;另一方面, 1 季度 GDP 略超预期,房地产投资增速回落符合经济转型方向,全面刺激地产政策预期落空,由此带动的板块性估值恢复也已暂告段落,未来个股主要动力仍来自区域政策好改革政策红利。我们继续推荐万科、华夏幸福、荣盛发展和华业地产的投资组合,另外建议投资者长期关注凤凰股份。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的 17 个城市合计成交面积 265.9万平米,环比上升15.4%;价格指数环比下降 3.2% 至193.9,其中,广州和青岛的价格涨幅居前,武汉和上海跌幅居前;十五大城市新增可售面积367.2万平方米,环比上升 15.4%, 3 个月移动平均去化月数为 18.5 ,较上周继续上升0.4,3 个月移动平均批售比为 1.15 ,较上周上升 0.01 。

政策新闻动态:调控方面,成交量萎靡逐步绵延至土地市场,迫使多地地方政府开始酝酿调控放松措施,虽然目前福建出面否认了“闽十条”放松政策,但我们预计后续如限购、限价、税收减免等措施将在 2 季度频繁出现,且范围不会小,但效果不一定明显;而统计数据方面, 1 季度房地产投资增速回落至 16.8%,新开工面积下降 25.7%,但房地产投资增速回落目前看符合结构调整目标,不会引发大面积强刺激政策;另外,近期如广东、海南、天津、江西、贵州等多地发布总额超过 7 万亿的重点项目投资计划,显示出目前投资拉动仍是地方经济稳增长的主要手段,其中城镇化是一大着力点。

上市公司动态:中银国际关注的 27 家上市公司中 26 家公布了 14 年3 月的销售数据, 3 月销售额环比上升 33.2%,第一季度累计销售额同比下降3.2% 。截止至上周,中银地产关注公司中,已有 33 家地产公司公布 2013年报,已公布年报公司营业额同比增长 32.0%,净利润同比增长6.7% ,盈利能力下滑,资金链趋紧。上周,中国国贸、北京城建分别获批债券发行、非公开发行股票融资,北京城建、荣盛发展通过第一期中票发行和委托借款融资。

投资评级和建议

地产板块本轮反弹进入下半场。虽然指数已反弹 15% ,地产估值在横向比较下仍处低位,从机构反应来看,本轮反弹增仓的也不多。我们认为地产板块下跌空间有限,全面刺激地产政策预期落空,板块性估值恢复暂告一段落,但未来政策红利上仍有看点,包括区域性政策红利、国企改革的制度红利等,另外,地产企业的转型是全年的投资主线。我们继续推荐万科、华夏幸福、荣盛发展和华业地产的投资组合,另外,建议投资者长线关注转型养老全产业链的凤凰股份。