本报告导读:

温州房价已连续下跌30月,近期成交去化也较为惨淡,开盘去化率只有20-30%。对杭州市场降价的报道虽多,但更多是个体行为,预计后续房价企稳。

摘要:

温州:房价连续下跌30月,成交、去化较为惨淡。

1.1成交:3月开盘项目开盘去化率只有20-30%,较为惨淡。比较好卖的是刚需类产品,如90几平的三房,1.5万/平左右的均价,对应120-30万总价;140-150平的再改类产品,跑量就不太容易。3月市场上几个新开项目开盘去化只有20-30%,基本处于有价无市的状态。

1.2房价:已连跌30个月,趋势还可能持续,但空间相对有限。若2014年新增供应不多,伴随库存慢慢消化,预计房价下跌趋势可能会逐步止住。根据wind,当前存量4.6万套,2013年全年成交3.3万套,库存去化周期17个月(若用过去三月成交,去化周期20月)。

1.3政策:之前放松影响有限,不排除后续继续放松。2013年限购放松后,对销售影响有限,因为力度不大。不排除后续政策会放松,但估计要先等省里下发相关文件。

1.4资金:按揭贷款仍偏紧,尤其是首套房贷款。因为银行做首套房按揭贷款几乎不盈利。现在主要是工、农、中、交行、兴业房贷做的比较多,小银行基本不参与。

1.5土地:土地市场明显降温。销售较弱传导到土地市场;根据搜房数据,温州前三月全部土地成交同降56%,住宅土地同降68%。

杭州:成交较弱;但降价为个体行为,预计不会蔓延。

2.1房价:北海公园等降价预计为个体行为,不会大范围蔓延;后续房价可能企稳,原因:1)很多开发商2013年拿地成本较高,降价空间小,估计这部分房源三季度陆续出来。2)政策方面,第一财经日报4月3日报道称,杭州市长张鸿铭在房企座谈会上称,要进一步释放自住和改善型刚性需求,引导消费者理性看待房地产市场。

2.2成交量:前三月销售偏弱,累计同比下滑28%。房价下行预期减弱之下,预计四月份销售会有所回暖。但库存去化周期仍偏长;根据wind,当前杭州商品房可售11.5万套,2013年成交8.7万套,去化周期16个月(若用过去三个月成交计算,去化周期26个月)。

2.3土地:溢价率下降明显,近期底价成交较多。根据搜房,前三月住宅土地成交同增26%。三月溢价率0.19%,明显下降;单价仍不低。

维持行业增持评级。从政策博弈的角度来看,基本面越差,政策面边际好转概率就越大,板块估值修复行情也就越可能愈演愈烈。选股思路是顺政策周期而非顺经济周期,推荐:华夏幸福、荣盛发展、华业地产、中福实业、保利地产、万科A、招商地产、金地集团、中洲控股、中华企业、华发股份、深振业、北京城建等。