事件。公司公布2019 年半年报。报告期内，公司实现营业收入73.19 亿元，同比增加13.72%；归属于上市公司股东的净利润5.03 亿元，同比减少39.71%；实现基本每股收益0.20 元（归母净利润5.03 亿元扣除公司永续债的当期利息后的净利润除以最新总股本得到）。

2019 年上半年，受房产主业销售面积增加推动，公司营收增加13.72%；同期，受销售产品结构等因素影响，公司归母净利润减少39.71%。根据公司2019 年半年报披露：2019 年上半年，公司新增房地产储备面积122.91 万平方米，同比增长 61.53%。2019 年上半年，公司通过发行购房尾款资产支持证券（ABS）、永续中期票据、中期票据、冷链仓储物流资产支持专项计划等方式，不断优化负债结构，降低财务成本，以低成本累计新获得资金 42 亿元。2019 年上半年年公司通过布局租赁房建设、历史名镇建设等方式进一步加速战略转型。

根据公司8 月27 日公告，2019 年上半年，公司新开工面积303.30 万平方米，同比增长52.64%；公司竣工面积为66.38 万平方米，同比增长311.28%。2019 年上半年公司签约面积为81.66 万平方米，同比下降23.69%；公司签约金额为105.35 亿元，同比下降22.51%。截止2019 年6 月30 日，公司出租房地产总面积36.62 万平方米。2019 年1-6 月，公司租金总收入为0.65亿元。

投资建议。地产和冷链物流双轮驱动，“优于大市”评级。公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链，是集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合集团型公司。在房产开发经营中，公司坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、长三角都市圈和其他重点城市”的指导方针。公司冷链物流产业链业务在洋山自贸区、大虹桥等拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力。我们预计公司2019-2020 年EPS 分别0.62 元和0.74 元，给予公司2019 年8-10 倍动态PE，对应的合理价值区间为4.96-6.20 元，维持公司“优于大市”评级。

风险提示：公司开发项目面临政策调控风险，物流业务易受经济下滑的风险。