事件。公司公布2018 年年报。2018 年，公司实现营业收入204.94 亿元，同比减少1.53%；归属于上市公司股东的净利润14.18 亿元，同比减少27.17%；实现基本每股收益0.63 元。公司向全体股东每10 股派发现金红利2.0 元（含税）。

2018 年，公司房产销售项目的结转面积减少，营业收入减少1.53%；同期，受投资收益减少影响，公司归母净利润减少27.17%。根据公司2018 年年报披露：2018 年，公司新增房地产储备面积为144.52 万平方米，同比增长53.34%。截止至2018 年12 月末，公司已实现签约金额和回款双双过两百亿的佳绩。2018 年年内，公司通过发行中期票据、永续债、购房尾款ABS、推动冷链仓储物流CMBS 等创新融资模式，不断优化公司债务结构，降低财务成本。2018 年，公司在以上海为主战场的多元化创新转型中，在“1+7”总体商业模式转型中取得了积极突破和初步成效。2018 年公司通过筑牢商业、物流、供应链、服务及建设平台等五大平台底板，加快从专业公司到综合性平台公司的转型。

2019 年1 月4 日，公司公告称，公司拟采用CMBS（商业不动产抵押贷款资产支持证券）模式发起设立不超过 6 亿元的资产支持专项计划。

投资建议。地产和冷链物流双轮驱动，“优于大市”评级。公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链，是集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合集团型公司。在房产开发经营中，公司坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”的指导方针。公司冷链物流产业链业务在洋山自贸区、大虹桥等拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力。我们预计公司2019-2020 年EPS 分别0.80 元和1.00 元，给予公司2019 年8-10 倍动态PE，对应的合理价值区间为6.40-8.00 元，维持公司“优于大市”评级。

风险提示：公司开发项目面临政策调控风险，物流业务易受经济下滑的风险。