报告摘要

精准布局养老地产，崇明岛项目资源价值凸显

公司位于崇明岛陈家镇的光明崇明养生庄园项目，规划用地2000 亩，将建设成为具有典型示范意义的健康养老住宅及文化创意产业项目。截至2015 年底，上海60 岁及以上老年人口435.95 万人，占总人口比重达30.2%，养老地产潜在市场需求巨大，光明地产提前布局定位精准，且有光明集团整个产业链内部协同优势，叠加政策规划支持下崇明岛土地的潜在升值空间，公司未来业绩有望持续实现高增速。

布局冷链物流占据先发优势

目前，我国易腐食品已经超过了10 亿吨，其中，过半以上需要冷链运输。截止到2016 年我国果蔬、肉类和水产品的冷链流通率分别达到22%、34%和41%，冷藏运输率分别为35%、57%、69%。国内当前还没有形成完整独立的冷链物流体系，冷链物流发展还停留在冷藏和运输环节，潜在市场空间极大。光明食品集团作为全国食品航母拥有丰富的物流资源，公司未来对光明食品集团内部的物流资源优化整合的空间与潜力巨大，面对未来冷链物流市场需求日益增长，公司提前卡位布局，有望带来新的业绩增长点，未来潜力巨大。

乘国改之东风，机制创新增速提效

上海是我国的国资重镇，公司大股东光明集团作为上海市老牌国企，有望在下一轮上海国改中走在前列。我们认为，光明地产未来有望在外部合作和内部激励上达成机制创新，激发员工积极性，增速提效，实现公司运营效率的进一步提高。

盈利预测与投资建议

光明地产作为上海国资背景房企，依托上海国资平台，综合运用多种方式获取项目积极拿地扩张，新增土地储备的成本优势明显，可售货值充裕。公司积极拓展融资渠道，财务结构健康，近年来实现了业绩的快速增长。公司资源禀赋优质，是崇明岛的世界级生态岛规划与上海国企改革的潜在受益标的，业绩有望持续高速增长。我们预测光明地产2018/2019/2020 年的EPS 为1.32 元、1.67 元和2.07元，相对应的P/E 为4.8 倍，3.8 倍，3.1 倍，公司最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为115.8、21.9 和5.0x，给予“强烈推荐”评级。

风险提示

房地产销售不及预期，崇明岛项目进展不及预期，国企改革进度不及预期。