东百集团发布2022H1 业绩：营收同比下降7.3%至9.1 亿元，归母净利同比增长41.8%至1.0 亿元；扣非归母净利同比增长54.9%至0.9 亿元。
上半年归母净利润同比增长41.8%。2022H1，公司营收同比下降7.3%至9.1亿元，归母净利同比增长41.8%至1.0 亿元；扣非归母净利同比增长54.9%至0.9 亿元。分板块来看：1）公司商业零售板块收入8.2 亿元，同比下降4.6%，主要是受到疫情影响，毛利率49.4%，同比基本稳定；2）仓储物流业务实现主营业务收入0.47 亿元，同比增长15.8%，主要是北京亦庄项目、嘉兴王店项目出租率提升，同时常熟经开南项目2021 年下半年竣工；毛利率91.6%，同比下降1.7 个百分点。上半年公司完成与领展基金的1 个项目交割，增厚公司投资收益，有效对冲了主营业务收入下滑的影响。
仓储物流打造第二增长曲线。东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。继2018 年公司与美国黑石集团达成战略合作后，今年公司将就3 个仓储物流项目与领展基金展开合作，上半年已完成嘉兴大恩项目交割，另外2 个项目将在下半年完成交割。根据公司此前公告，预计这3 个项目的转让将为公司带来1.4 亿元归母净利贡献。
截至2022 年中，公司拥有仓储建面184 万平方米，其中自持已竣工38 万平方米，87 万平方米在建，59 万方已转让的运营管理项目。按建设进度估算，有望在未来三年持续释放增量，一方面公司自持资产将贡献租金收入，另一方面此类与知名基金合作的形式有望继续运作，增加投资收益。
维持“强烈推荐”投资评级。公司以商业零售和仓储物流为两大主业，我们预计商业零售业务将维持稳健增长，而仓储物流业务随着公司储备面积释放而进入发展快车道。我们预计2022-24 年归母净利润分别为2.4/2.7/2.9 亿元，对应15 倍2022 年P/E。基于：1）受益于下游需求，仓储物流——尤其是高标仓需求增长；2）预计未来三年公司仓储物流储备面积释放，公司仓储物流业务进入高速发展通道；3）未来疫情影响逐渐减弱，维持公司“强烈推荐”
评级。
风险提示：线下消费不及预期；仓储物流需求不及预期；公司仓储物流储备释放不及预期。
