物流行业发展稳健，各板块齐头并进。全国物流需求总体保持平稳增长，2018年全国社会物流总费用为13.3 万亿元，占GDP 比重为14.8%，物流运行效率稳中上升，但与美国等发达国家相比还有较大差距。从细分板块来看，快递行业发展换挡降速，但仍能保持约20%的业务量增速，行业竞争进入白热化。

仓储行业供不应求，物流地产走上前台。需求：近年来宏观经济稳健增长，电商和第三方物流迅速成长，市场逐步提升现代物流地产要求。供给：当前高端仓储设施缺口大，土地稀缺，物流地产供给受到明显限制。长期供需不平衡，致使仓储空置率逐年下降，租金上升，推动行业投资回报率上行。

国企仓储资源雄厚，混改推行有利于地产盘活。总体来看当前三大国企合计拥有仓储土地资源超过1310 万平方米，仓库面积586 万平米，处于行业中上游水平，合计口径大致能位于行业第四。当前国企混改逐步推行，国企土地资源有望加快整合并进行升级改造，提升仓储竞争优势。

以普洛斯为标杆，探寻仓储业未来发展路径。19 年6 月黑石收购普洛斯在美物流资产，普洛斯将扩大基金管理平台，战略重点将向亚太地区转移。当前国有仓储物流业发展水平低，学习普洛斯能够：1）充分发挥国企资源优势，提升拿地能力；2）加快管理体制改革，切实提升运营效率。

投资建议：当前仓储行业供不应求，且高端仓储设施缺口较大，物流地产在中长期内依然会持续发展。同时土地资源紧缺使得丰富的土地资源和拿地能力成为核心竞争力。随着国企改革持续推行，地产盘活指日可待。重点推荐中国物流地产、中储股份（占地830 万㎡，定增引入普洛斯）、东百集团（前安博管理团队）、持续关注南山控股。

风险提示：土地政策风险、宏观经济超预期下滑、国企混改推行不畅。