核心观点：

本周政策情况：各地强调房地产调控目标不动摇，棚改量下滑明显

本周上海住建委工作会议强调坚持房地产市场调控目标不动摇，深圳六届五次会议则表示要做好稳房价、稳租金、稳预期工作。棚改方面，新疆、吉林、青海、甘肃19 年棚改计划量同比分别下降69%、67%、64%、21%。

本周基本面情况： 2 月前14 天40 城新房成交同比下降64.1%

根据Wind、CRIC：受春节因素影响，2 月前14 日40 城商品房成交量同比下降64.1%。推盘方面，13 个重点城市2 月前14 天推盘161.57 万方，同比下降51.3%，批售比仍维持低位。

基本面下行为政策改善奠定基础，继续推荐龙头房企

进入19 年，行业整体成交进一步弱化，尤其是部分龙头房企销售增速承压明显，我们认为主要有两个原因，首先，1-2 月为推盘淡季，龙头房企的新盘供给较少，供给出现一定幅度的收缩。其次，去化率客观上呈现一定幅度的回落，根据中指院数据，19 年以来，重点城市平均去化率在50%-60%之间，而18 年全年约78%。对后续成交的判断方面，进入3 月份后，房企或逐步加大新推货力度，重点城市在供给推动下成交或持续改善，当然，在政策未有进一步松动之前，去化率将维持下行趋势，整体基本面或类似14 年3 月-9 月。三四线城市方面，根据目前各地公布的19 年棚改计划数据，24 个省份19 年棚改计划规模同比下滑28%，棚改体量下降加上购买力的制约，19 年三四线需求将持续寻底。政策方面，行业基本面弱化为政策面改善奠定基础，本周西安、常州等重点城市继续跟进人才及落户政策，未来二线城市政策或将有进一步改善空间。信贷方面，根据我们统计，19 年1 月A 股房企融资规模1415 亿元，而18 年全年月均融资规模仅787亿元，从结构看，主要是公司债、短融等融资规模改善显著，整体融资顺畅度的提升有助于房企借新偿旧，缓解19 年兑付高峰的资金压力，并且新增债务的资金成本较18 年高点有一定幅度回落。板块投资方面，我们继续建议配置低估值的龙头房企，首先，政策底部改善对估值有支撑，其次，龙头房企18、19 年结算业绩增长具备支撑，结算业绩的防御性以及销售规模的成长性将支撑龙头房企的收益表现。推荐标的，一线A 股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A 股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业，H 股龙头关注：中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。

风险提示

政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。