作为全球最大的物流地产商之一，普洛斯被中资财团116 亿美元大幅溢价收购引发市场高度关注。我们认为中国物流地产行业空间巨大，土地资源和学习效应助力内资企业弯道超车，建议关注中储股份和东百集团。

中国财团116 亿美元收购新加坡普洛斯集团。2008 年，美国普洛斯集团（ProLogis）出售亚洲业务，由新加坡投资公司GIC 收购设立新加坡普洛斯集团（GLP）。GLP 是目前全球规模最大的物流地产公司之一，2010 年10 月在新加坡上市。2017 年7 月，中国财团以116 亿美元私有化收购普洛斯。

物业开发、运营、基金管理形成业务闭环。普洛斯构建物业开发、运营、基金管理和物流金融四大平台，为客户提供自建租赁、定制开发、收购与回租和咨询服务。地产开发部门进行标准化设施开发或定制开发，开发完成后交由运营部门管理，待物业成熟后置入基金（证券化），加速现金周转，而基金管理部门还可获取管理费和分红收入。

物业规模高速扩张，长期ROE 稳定且极具吸引力。基金模式下，普洛斯能够撬动7X 投资，实现物业规模高速扩张。截止17 财年，普洛斯完工物业达4110万平米，较08 财年的380 万平米增长超过10 倍。通过分散投资和多元化收益来源（租金、管理费、物业升值），普洛斯能够维持7%-9%的长期ROE。

中国物流地产行业空间巨大，土地资源和学习效应助力弯道超车。中国城镇化和B2C 电商发展拉动物流地产需求，而中美人均仓储面积差异意味着巨大的行业空间。虽然万科（地产）、平安（金融）、京东（电商）等企业纷纷涉足物流地产，但外资仍占据绝对主导地位。巨大的市场空间下，土地资源和学习效应助力内资企业弯道超车，诞生行业巨头。

投资策略：我们认为国内物流地产行业空间巨大，土地资源和项目管理能力是物流地产企业的核心竞争力，学习普洛斯业务模式将有效提升物业回报，建议关注土地储备充足且地理位置优越的中储股份（拥有硬资产和普洛斯管理经验溢出）以及从零售转型物流地产的东百集团（普洛斯管理经验溢出）。

风险提示：土地政策变化、经济下滑