核心观点：

百货零售将迎业绩拐点，商业地产结算规模有保障17 年一季度，公司实现营业务收入8.54 亿元，同比大幅增长102.3%，归属净利润3024.3 万元，同比增长33.36%。分业务看，百货零售收入及业绩继续下滑，但随着东街口主力店逐步恢复，同时东百元洪店转型后重新开业、东百爱琴海店顺利度过培育期，预计未来公司百货零售业务将逐步恢复。商业地产方面，报告期内商业地产合计结算收入2.1 亿元，结算毛利率36.8%，考虑到16 年销售均价稳中有升，预计未来结算毛利率将继续维持较高水平。

坚定转型物流地产，轻资产、高周转的运营模式值得期待公司转型物流地产取得积极进展，团队建设方面，引入前安博高管团队，团队完备且操盘经验丰富。而对物流团队激励方面，除项目收益分成外，公司前期设立了员工持股计划，有利于捆绑公司、管理者及物流地产团队的利益。项目方面，目前公司已经落地6 个项目，合计建面77 万方，项目网络化布局初现，同时项目区位较优，未来有望获得较高的投资回报率，为后端采用基金退出提供支撑，公司轻资产、高周转的物流地产运营模式值得期待。

预计17-19 年EPS 分别为0.40/1.08/1.47 元，维持“买入”评级我们对公司各业务业绩进行预测（具体假设条件见正文部分），其中预计17-19 年百货零售业务将分别贡献归属净利润0.53 亿、1.8 亿、2 亿，商业地产则分别贡献归属净利润3.1 亿、2.9 亿、2.6 亿。预计物流地产项目在18 年开始退出，18-19 年分别贡献归属净利润4.9 亿、8.6 亿。综合三部分业务，预计公司17-19 年归属净利润3.6 亿、9.7 亿、13.2 亿，EPS 分别为0.40 元、1.08 元、1.47 元，维持“买入”评级。

风险提示

百货零售业务业绩恢复不及预期；商业地产销售和结算进度不及预期；物流地产扩张及退出存在不确定性。