事件：公司发布2023 年三季报。2023 年1-9 月实现营收28.1 亿元，同比增长73.0%；归母净利润-7588 万元较上年同期减亏。业绩符合预期。

第三季度利润率环比提升，业绩受财务费用拖累，未来有望扭亏为盈：

公司2023 年1-9 月营收同比增长73.0%主要是由于去年同期房地产业务结转收入较少。公司上半年将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，2023年4 月起房地产公司不再纳入合并报表范围，因此第三季度营收为3.7亿元同比减少55.2%。利润方面：公司2023 年第三季度毛利率为21.6%，环比第二季度提升1.5pct。公司第三季度实现归母净利润-658 万元，环比第二季度减亏。业绩亏损的主要原因为公司2023 年第三季度财务费率高达8.3%，第三季度利息费用为3700 万元。我们认为随着20.2 亿的一年内到期非流动负债逐步到期，公司明年利息费用有望逐步缩减，带动业绩扭亏为盈。同时公司现金流实现转正，2023 年第三季度经营性现金流净额为692 万元，较第一季度的净额-6384 万元显著改善。

在管项目业态多元，城服板块优势突出：截至2023 年6 月30 日，珠江城服在管项目共计343 个（住宅140 个、非住187 个、体育场馆16 个），在管面积共计3650.4 万方。非住项目中涵盖酒店、商写、公共设施、工业园、政府办公楼等多个业态。城市服务方面：珠江文体在管项目16个，先发优势明显，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，由于体育场馆项目运营期平均在15-17 年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。

加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期：作为公司大股东，珠实集团已成为广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台。10 月24 日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）》审议通过。根据《规划》，至2025/2030/2035 年累计推进城市更新约130/230/300 万方（含城中村改造70/120/155 万方）。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。

盈利预测：公司完成资产重组后顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。我们维持公司2023/2024/2025 年的归母净利润预测为-0.64/0.82/0.95 亿元，对应EPS 为-0.07/0.10/0.11 元，对应2024/2025年市盈率为36.7/31.9 倍，维持“买入”评级。

风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。