保增长意味着松调控

由于国内传统的增长模式短期内尚难发生实质性转变,经济对房地产的依赖程度依然在不断加深,而房地产对经济增长的拉动效应和自身的投资收益率却在边际下滑。我们测算,2014年维持7.5%的GDP增长需要不低于18%的房地产投资增速,这既意味着土地成交和新开工面积需要保证5%以上的增长率,也意味着政府调控政策将在增加供给和刺激刚需方面适当放松。

行业中长期拐点来临

我国特殊的土地制度和经济运行模式,导致过去房地产供给受阻且结构失衡,但是这些深层次阻碍已经在悄然消失,明年土地和商品房供给均将稳步增长。遗憾的是,随着人口红利的消失、利率中枢的提升和行政调控的加码,我国房地产刚性需求和投资需求的拐点可能在明年出现,行业总量供不应求的历史即将被改写,取而代之的是供需的结构性矛盾。因此,尽管明年全国房价增速可能仅仅略低于5%左右的销售面积增速,但是三四线城市房价下跌的压力愈发明显,而商业地产的供给过剩问题也会跃然眼前。

房企有远虑而无近忧

在经济去杠杆和行业稳增长的背景下,开发商ROE水平不断提升的背后是负债率的增长和毛利率的下滑,行业被迫进入到了集中度提高和转型压力激增的阶段。竞争的加剧将导致行业盈利能力的趋势性下滑,好在明年调控政策的放松和今年新开工及销售的增长,使得主流开发商短期维持20%以上的销售和业绩增速并非难事。短期唯一令人担忧的是,从银行股的历史来看,即使房企较高的盈利增速可以维持,估值中枢的持续下移却是难以避免。

行业建议及选股思路

明年地产股难以产生趋势性行情,我们给予行业中性评级,并建议把握白马股的波段性机会和题材股的逆周期表现。行业机会可能存在于供给结构优化和需求阶段性回暖的一季度,也可能存在于政府再度托底后的流动性改善时期。个股方面建议重点关注四条主线:一是凭借独特商业模式维持高增长的华夏幸福和华侨城A;二是明年有望迎来盈利拐点的南国置业、福星股份和华业地产;三是符合国企改革题材的合肥城建、深振业A、中航地产、北京城建、深天健、陆家嘴、中华企业和京投银泰;四是可能涉及自贸区、新三板和养老地产等热门概念的格力地产、世联地产、南京高科、珠江实业、浦东金桥和市北高新。