投资要点:

房价涨幅太快,部分城市库存较高,存在过度透支基本面的情况

市场利率有上行的趋势,未来流动性紧张是大概率事件

估值分化将明显收敛,看好转型类和有安全边际的大公司

部分小市值地产股转型预期强烈,明年存在超额收益的机会

报告摘要:

行业景气度高点可能已经到来。一线城市房价涨幅较快,房价存在一定程度的泡沫。部分城市库存较高,明年行业景气度下行是大概率事件。

市场利率近期有上行的趋势,流动性紧张未来可能是常态。在改革的大背景下,以前持续释放流动性的模式未来不可复制,未来央行将会持续收缩流动性,而流动性收缩带来的利率上行将是大概率事件。利率高度敏感的房地产板块将受到影响。

估值分化将收敛,看好转型和大公司。但我们判断明年的估值分化将显著收敛,在市场下行的情况下,快速周转的逻辑将受到冲击,我们看好市值小、转型预期的公司,以及大市值、估值便宜的公司,如万科、保利地产等。

二胎政策影响不大。我们测算二胎政策每年将增加 90-95 万左右的单独二胎宝宝,而短期将增加改善性住房的需求,未来20 年后,还有刚需的故事可以展望。

长效机制出台后,房地产市场将更加健康。我们判断房产税等调控政策将很大可能在明年出台,随着不动产登记、财产公示等制度出台,房地产行业长期将更加健康。

推荐标的。公司层面,继续关注地产公司的再融资放开机会。个股方面:继续强烈推荐万科、保利地产、华夏幸福、苏宁环球、莱茵置业、华业地产,谨慎推荐大名城等公司。