主要观点

稳增长侧重增加投资和扩大消费

7 月PMI 为50.3% ,比上月回升 0.2 个百分点,二季度GDP7.5%,经济下行压力较大。政策将通过扩大投资和增加消费,实现稳增长、调结构的目标。短期内私人部门投资动力不足,房地产和政府基建投资仍将是对冲经济下滑重要手段。6 月份CPI 同比上涨2.7%,通胀处于可控水平,新增外汇占款减少,广谱利率的上行压力预示三季度流动性中性偏紧。

楼市量缩价升 土地市场成交活跃

受楼市传统淡季和房贷优惠减少的影响,7 月库存去化明显减慢,一二线城市为主的多数城市成交下稳中有降,成交价格继续上涨。1-6 月商品房销售面积和销售额分别同比增长28.7% 和43.2% ,增幅将上月分别下降6.9和9.6个百分点。7 月份,百城价格指数环比上涨 0.87% ,同比上涨7.94% 。1-6 月房地产投资和新开工增长20.3% 和3.8%。已披露中报的地产公司营收和净利润增速分别增长16.3% 和29.2% 比去年同期提高13 个和19 个百分点,毛利率39.3% ,稳中有降;资产负债率降至65% 。

政策面有望改善 关注再融资定向放开进度

房产税试点城市扩容预计将是一个渐进过程,首先是面向增量高端住宅征收,采取较低的税率,在各项配套逐步完善以后才会继续深化。三季度在稳增长压力加大,我们判断房产税扩容难有实质性的突破,政策重点仍将是增加投资和扩大消费,譬如铁路建设、加快棚户区改造、城市市政基础建设;促进信息消费、大力发展服务业、释放新型城镇化的消费需求等。棚户区和旧改及城市基建有望成为地产再融资放开的突破口。

投资建议

未来十二个月内,维持房地产行业“增持”评级

投资逻辑上把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”三大主线,即在区域上选择有行业基本面支撑的一、二线城市;在经营策略上选择“高周转、中档房价、融资成本低”的房地产公司;挖掘区域升级、城市更新、业务转型下的主题投资机会。