主要观点

经济内生动力不足 有赖地产维稳

受人民币升值压力，货币政策“稳中趋松”的可能性增加；经济复苏低于预期，出台新一轮经济刺激计划可能性较低，因此保持房地产平稳，关系新一届政府调结构、稳增长任务。

维持全年行业“N”型走势判断，下半年向上窄幅波动

1-5 月，一、二线城市楼市销售和资金全面改善，使开发商拿地信心倍增，土地市场升温表明开发商看好后市；下半年供求平稳，但区域、城市和产品间分化更加明显：一线城市新增供给不足，房价仍有上涨压力，二线城市则可能出现“量稳价升”，三四线城市供应则偏大。

政策短期稳房价 中期推改革

从调控导向上，“新国五条”不改楼市升温趋势，房产税增量征收和试点城市扩容将是渐进过程，旨在短期内稳定房价；中期促进改革还需更多顶层制度设计，存量房征税将是大方向，但短期难推行，调整预售和按揭制度仍存争议。下半年若出台“新城镇化”规划，对行业短期利好有限，短期小城镇受益，中长期将释放大中城市新增住房需求。土地流转和户籍改革有望成为新城镇化的核心，根据先易后难原则，首先或有序放开中小城镇的落户限制，再到解决大中城市的非户籍人口，而大城市将继续控制人口规模。资金和新增就业是解决“人口”城镇化的关键。

投资建议

未来十二个月内，调升房地产行业至“增持”评级

预计下半年地产股业绩平稳增长，不确定性主要是房产税扩容，但我们预计短期内不会对存量住房征税，且扩容的步伐可能采取温和渐进的方式。在成长性行业高估值的影响下，地产板块有望迎来一波估值修复的反弹行情，成为部分避险资金进行配置的方向。建议重点关注三类公司：“一、二线城市”的珠江实业；符合“高(周转)中（价格）低（成本）”特点的阳光城；具有区域土地升级主题投资机会的：铁岭新城。