宏观调控贯彻10 年全年，全国房地产市场成交量在年中萎缩明显，在三四季度重新回暖。全年楼市成交10.43亿平方米，同比增长一成。房价依然居高不下，但增速放缓。根据中国指数研究院数据显示，10 年一二线城市总体成交量大幅下降，全国楼市成交量的上涨主要源自三四线城市。全国土地购置热情不减，新开工面积继续高位运行，整体库存消化时间有所延长。

10 年从年初就定下了调控基调，要坚决遏制房价过快上涨。全年主要分三次出台调控政策，从抑制投资投机需求、增加供给、市场监管等多方面对房地产市场进行全方位调控。11 年延续了10 年的调控基调，新年出台“新国八条”，进一步实施差异化房贷政策；推出上海和重庆的房产税试点方案；扩大限购令范围；加大保障房建设力度。调控力度空前。

11 年2 月8 日是央行在今年进行的首次加息，相信今年多次加息的可能性较大，宽松的货币政策已经转为稳健的货币政策。尽管央行加息主要是针对通货膨胀，持续的加息对于房地产市场也是一个挤压泡沫的过程，加上房地产调控政策多管齐下，政策叠加的效应不可小觑。

房地产板块指数的估值远低于A 股整体水平，这与板块在A 股市场上的地位不符。存在较大的估值修复空间。由于房企在09 年和10 年的销售成绩突出，为10-12 年的业绩打下了良好的基础，也为板块指数的上涨形成了有力的支撑。考虑到全年宏观调控力度和效果仍然存在较大的不确定性，政策叠加可能给市场带来意想不到的效果。我们维持对房地产行业“中性”的投资评级。预计11 年房地产板块存在较大的反弹空间，但是在调控政策出台时仍会做出一定的调整，建议关注政策真空期的市场机会。

投资品种方面仍然看好全国布局良好，高周转的优质龙头公司如万科A 和保利地产。此外，具有新能源概念和独特经营风格的企业也值得关注，如中国宝安和华侨城A。

风险提示：国家进入加息周期，将对房地产市场的泡沫进行挤压。结合政府对地产行业的多重调控措施，需要谨慎对待政策叠加对市场造成的冲击。