统计局公布2016年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。

投资要点:

开发投资增速企稳回升超预期。1-2 月份全国房地产开发投资9052 亿元,同比增长3.0%,增速比去年全年提高2 个百分点。分类型看,住宅投资单月同比仅增+1.8%,增速比15 年全年提高1.2 个百分点;办公楼同比增速16.1%增速比15 年全年提高6 个百分点,其中办公楼在全部投资中占比约7.3%, 1-2 月办公楼的新开工同比增54%对投资增速的贡献约1.2 个百分点。分区域看,东中西部分别同比增3.7%、4.3%、-0.1%,其中住宅投资东中部均同比增3.6%而西部-5.3%,可见西部地区投资仍显疲弱。我们认为,2014 年9月以来持续的去库存刺激政策对投资触底回升起到了积极的作用,一线城市销售回暖带动二线城市回暖,近期向三四线城市传导,尤其是今年1-2 月份旺销局面扩散,促使龙头等实力开发商投资信心有所回升,新开工面积迅猛回升、土地购置面积降幅大幅收窄。16 年1-2 月份新开工面积同比增13.7%,而2015 年全年-14%;16 年1-2 月份土地购置面积同比降19.4%,而2015 年全年-31.7%;土地成交价款同比增0.92%,15 年全年-24%。此前我们预期年中投资将触底回升,全年增速在0-5%间,仍近期超预期去库存政策支持下各级城市回暖呈扩散态势,若该种扩散态势能持续,全年投资增速有望超预期戒达到5%-10%。

在需求持续提升、宽松信贷及人民币汇率维稳下销售淡季不淡超预期。1-2 月份商品房销售面积同比增长28.2%,增速比15年提高22个百分点;销售额8577亿元,增长43.6%,提高29 个百分点。其中住宅销售面积(额)同比增30.4%(49.2%),绝对数超越13 年创历史新高;东中西部销售面积同比增35.5%、26.9%、16.5%,销售额同比增57.7%、30.5%、13.8%。目前商品房销量持续走高基础较薄弱,房屋待售面积仍在增加;尽管二线城市地市呈回暖态势,但部分一二线城市地价不断攀升;三、四线去库存仍处攻坚。2 月末商品房待售面积73931 万方,比去年末增加2077 万方,竣工面积同比增28.9%。随着15 年销售基数的抬升同比增速将持续下降,但当前仍处去库存攻坚阶段,部分二线及三四线城市政策加码将不因一线及部分二线城市火热而停歇。我们认为销售火热将传导至三大经济圈、长江经济带等周边经济活力及消费力较强的三四线城市,使得全年销售保持较好的水平。

个贷仍是银行最优质资产,仍有效支持住房消费。1-2 月个人按揭贷款同比增30.4%,增速较2015 年全年提升8.4 个百分点。定金及预收款同比增8.3%,增速提升0.7 个百分点。但房企到位资金同比降1%、国内贷款-9.5%增速下滑,源于2014 年以来房企融资环境持续宽松,债权融资成本持续降低和股本融资市场化支持。

2 月在市场极度悲观中我们提出“极寒已过、昡暖花开”,月中板块的强劲反弹印证了我们的判断,3 月初继续上演估值修复行情;深沪楼市部分因违规高杠杆“首付贷”助力火热,市场因此担忧政策对一线城市调控可能负面影响谨慎情绪上升,但我们坚信“料峭昡寒今又是,换了人间”,销售回暖有序扩散带动投资超预期企稳回升给市场注入强心剂,“两会”坚定支持房地产去库存基调不变,“因城施策”目标是保持行业健康发展,更不会使行业回暖夭折。调整是机会,持续推荐:受益政策宽松低估值的福星、招商蛇口、保利、华夏、泛海、金融街;地方国企改革亮点不断的:上实、城建、天健、首开、中航、外高桥、张江高科、京投。受益销售回暖的服务商世联行。

风险提示:经济增速下行销售低于预期,行业政策宽松不及预期。