投资建议

截至2022 年末，试点22 城已基本完成2022 年全部集中土拍1，整体来看年末土拍成交量受补充轮次影响较二轮走高，地块维持高质量，但市场温度依然低迷，央国企拿地份额提升，地方城投发挥托底作用。向前看，我们预计行业需求端政策和其他宏观政策还将进一步发力，带动销售在疫情影响消退和推盘上量后有所修复；中长期来看，我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在行业格局优化过程中的受益逻辑。A股-长短皆宜的均好型标的：保利、滨江、华发、建发股份；受益于供给侧政策的边际改善型标的：万科、金地、华侨城。H股建议把握两条选股主线：1）均好型房企逢低吸筹机会出现，如华润、中海、绿城、越秀、建发；2）博弈民企财务脱困而带来的交易型机会，如旭辉。物管板块长期推荐中海物业、万物云、保利物业、华润万象，风偏更高的投资者可关注部分民企标的短期波段交易机会，典型代表如旭辉永升服务和宝龙商业。

理由

尽管多城额外进行补充轮次土拍，2022 年22 城宅地成交总量仍降四成。

截至2022 年末，除沈阳、长春外20 个试点城市年内的三轮集中土拍均已收官，其中18 城进行额外一至三轮次的补充土拍。房地产下行周期背景下，22 城整体累计供应宅地宗数较2021 年下降33%，其中仅合肥增长（73%），成都、杭州持平，厦门、无锡等4 城跌幅小于10%；累计成交宅地建面较2021 年下降42%，仅合肥、宁波、无锡3 城跌幅小于10%，郑州、重庆等7 城跌幅超过50%。从节奏上看，试点城市普遍采取“少量、多次”的供地方式，正式的前三个轮次推地时间较2021 年提前1-3 个月，分别集中在二至三月、五至六月与八至九月，后续增设了数轮补充土拍，整体供应节奏更均匀。向前看，考虑到2023 年楼市呈现缓慢修复态势，我们预计土地市场热度或将表现为前低后高，推地节奏侧重于下半年。

受补充轮次影响，年末土拍成交量有所提升，地块延续前二轮的高质量。

为便于分析数据趋势，我们将第三轮及补充轮次土拍结果汇总分析，后文统一以“第三轮”指代2。受补充轮次影响，今年第三轮集中土拍累计推出宅地698 宗，环比二轮增长49%，宅地成交建面为6292 万方，成交金额为7448 亿元，较二轮增长49%和37%（排除补充轮次后下降6%和10%）。本轮土拍延续年内前两轮高质量，对应成交地块周边商品房可比售价较首轮与二轮持平与略降3%，较去年三轮均价提升24%。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。