行业近况

我们更新了2022 年11 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

11 月二手房成交量同比涨幅收窄，成交价环比跌幅走阔。数量层面，8 月以来二手房成交量指数逐月环比有所下行，11 月环比下降12%（10 月-7%），同比增幅回落至+25%（10 月+65%，9 月+36%）。价格层面，11 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅走阔至-1.4%（10 月-0.5%）；同时11 月成交议价空间较10 月边际上行8BP 至监测以来最高值3.92%，说明市场上买方议价能力继续较卖方边际走强，房价仍阶段性面临一定下行压力。从2021 年6 月峰值点至今，房价已累计下行10.8%，其中跌幅最浅的城市群为长江中游与长三角（-7%至-8%），跌幅最深的城市群为北部湾和中原（-18%至-19%）。

11 月重点城市挂牌价环比降幅略收窄，4 季度以来城市间价格预期走势有所分化。11 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比降幅略收窄至-0.5%（10 月-0.7%，9 月-0.8%）；存量挂牌房源平均调价幅度边际基本持平仍处于-2.90%的低位，售房者价格预期继续下行，但并非加速恶化。从结构上看，4 季度以来主要城市售房者价格预期走势继续分化，其中上海、长沙、西安较3 季度末基本持平，广州、杭州、南京等主要城市挂牌价较三季度末跌幅超-2%。

11 月住宅挂牌租金环比降幅有所加速，租赁市场温度持续低迷。11 月中金同质性挂牌租金指数环比下降1.0%，降幅较9 月（-0.6%）与10 月（-0.7%）进一步走阔，带动平均租售比边际下行0.8BP 至1.94%。11 月平均待租周期边际上行5%至2.78 个月，该期限较去年同期增加0.16 个月。

估值与建议

房价自去年中以来已累计下行超一成，11 月成交价格指数继续边际下行；往前看，我们预计伴随行业需求端政策和其他宏观政策进一步发力，房价或仍阶段性面临一定下行压力，但明年内有望逐步企稳。短期看，地产及物业板块风险收益走好，投资收益确定性提升；中长期我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑。推荐标的：A 股-长短皆宜的均好型标的：保利、招商蛇口、华发、滨江、建发股份；受益于供给侧政策的边际改善型标的：万科、金地、华侨城、新城控股（建议关注）；H 股长期推荐华润、绿城、中海、越秀，看好美的置业、中海宏洋价值回归的弹性机会，风险偏好更高投资者可关注个别民企标的短期交易型机会，典型代表如旭辉；物管板块长期推荐华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业，风险偏好更高投资者可关注部分民企标的短期波段交易机会，典型代表如旭辉永升服务、宝龙商业。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。