事件

11 月28 日，证监会在股权融资方面调整优化5 项措施，并自即日起施行1。

评论

房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。房地产行业股权融资政策自2010 年起开始收紧2，并于2013、2016 年持续加码，此后涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞。11 月21 日证监会主席易会满发言指出“支持实施改善优质房企资产负债表计划”3，股权融资相关政策出现边际调整倾向。本次政策优化调整后，除IPO外，上市房企和涉房企业股权融资规定将全面恢复正常化，我们认为此举对于房地产行业而言是里程碑式事件。

政策意图旨在盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展。政策积极推进对财务受困企业的债务、资产重组及收并购事项，引导募集资金用于“保交楼”项目及经适房、棚改等保障性住房项目的建设，亦规定发行股份购买资产募资资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等用途。我们认为本次政策调整目的在于充分发挥资本市场的功能，以改善优质房企资产负债表，盘活存量住宅、商业、基础设施等多种资产，对于降低房企杠杆有积极作用。短期看，我们认为政策有助于扭转房地产市场下行风险，并稳定地产行业对宏观经济大盘的支撑；中长期看，有利于构建多层次的房地产融资体系，促进房地产行业与企业新发展模式的形成与房地产市场平稳健康发展。

供给侧政策持续突破助力行业基本面企稳修复。当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。我们认为行业将延续“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势，2023 年基本面指标或整体表现稳健。

上市房企有望多维度持续受益。我们认为在政策支持下，房地产板块上市房企将呈现多层次受益逻辑：1）优质企业能够在经营性现金流恢复、债务融资性现金流充裕、权益融资现金流补充的条件下实现资产负债表改善并持续推进份额提升的良性循环，代表龙头央企如保利、招商蛇口、华侨城等，地方国企如华发、建发、首开、城建发展、金融街等，混合所有制企业如万科、金地，优质民企如滨江等；2）具有符合要求的基础设施资产和REITs盘活机会的企业，建议关注南山控股（未覆盖）；3）部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业可能存在潜在的被收并购机会；4）港股H股架构上市房企再融资与境内保持一致，红筹架构内房企业亦有望间接受益。推荐均好型房企-华润置地、绿城中国、中海外、美的置业、中海宏洋、越秀地产、建发国际，亦建议关注需供两端托举措施如落实高效、财务状况则有可能明显改善的民企，如旭辉、碧桂园。

风险

政策力度、落地效果或基本面恢复不及预期。