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国家统计局公布2022 年1-10 月房地产开发投资与销售数字。

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10 月商品房销售同比跌幅走阔，预计在政策作用下居民预期或有改善。10 月全国商品房销售面积和金额同比跌幅分别走阔7ppt和9.5ppt至-23%和-24%，高频口径新房销售面积（10 月-24% vs 9 月-17%）和克而瑞百强房企销售金额（10 月-32% vs 9 月-26%）均与该趋势较为一致；1-10 月全国商品房销售面积和金额累计同比跌幅仍维持在-22%和-26%。近日行业供需两端政策均有加码，需求侧以杭州调整首套认房认贷标准、二套首付比例下调为代表，供给侧包括推进民企债券融资支持工具（“第二支箭”）、《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16 条”）和《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》等一系列面向房企信用端的举措1。我们认为上述举措有助于修复居民预期，但考虑到年末为传统销售淡季，近期疫情反复也有所干扰，从居民预期修复到销售数据改善可能仍需要一定时间，我们预计短期内新房销售仍处于筑底阶段，但中期维度上或将缓慢复苏。

10 月房地产投资跌幅明显走阔，后市重点关注供给端政策落地效果。10 月全国房地产开发投资完成额同比跌幅明显走阔至-16%（9 月-12.1%），已与受疫情影响明显的2020 年2 月基本持平；新开工面积和施工面积净增量同比跌幅仅由于低基数原因有所收窄（10 月-35%和-33% vs 9 月-44%和-43%），整体投资端指标未见明显改善。同时，10 月全国房企到位资金同比跌幅略走阔至-26%（9 月-21%），其中，国内贷款和自筹资金同比跌幅略收窄（10 月-18%和-20% vs 9 月-25%和-26%），定金及预收款和个人按揭贷款同比跌幅明显走阔（10 月均为-31% vs 9 月-19%和-18%）。往前看，我们认为近日出台的供给侧政策有助于在一定程度上改善企业短期现金流压力，如能有效落地且辅以改善居民购房能力和意愿的宏观及行业政策，则有望在销售回暖后带动企业投资意愿和行业供给能力更快恢复，但整体上看该传导路径仍须一定反馈时间。

提示地产/物业板块投资机会。10 月销售、投资指标均显疲弱；往前看，我们认为近期供需两端行业政策的积极推进缓解了此前投资者对于政策力度不及预期的担忧，带动板块情绪明显修复，但反馈到行业基本面指标好转仍须一定时间及其他政策跟进。短期看，地产及物业板块风险收益走好，投资收益确定性提升；中长期我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑，建议投资者积极把握低位加仓窗口期。推荐标的：A股-金地、保利、招商蛇口、滨江、建发股份、华发、首开、万科；H股-华润、绿城、中海、宏洋、美置、越秀、建发国际；物管板块-华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。